E-Book, Deutsch, 404 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Blankenstein Praxiswissen für Immobilienmakler
6. aktualisierte und erweiterte Auflage 2025
ISBN: 978-3-648-18310-6
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
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Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-18310-6
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Alexander C. Blankenstein ist Rechtsanwalt in Düsseldorf und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Seit der Kanzleigründung im Jahr 1997 stellt das Immobilienrecht und hier insbesondere das Wohnungseigentumsrecht seinen Tätigkeitsschwerpunkt dar. Er ist Fachbuchautor (u. a. WEG-Reform 2020, Zertifizierter Verwalter, Wohnungseigentumsrecht für Verwalter, Praxiswissen für Immobilienmakler und Schwierige Mietverhältnisse). Daneben ist er Autor zahlreicher Aufsätze und Beiträge zu immobilienrechtlichen Themen sowie Referent für immobilienrechtliche Seminare und Veranstaltungen.
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1.3 Fortbildungs- und Informationspflichten
Nachdem das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17.10.2017 (BGBl. I, S. 3562) am 1.8.2018 in Kraft getreten war, wurden auf Grundlage des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in der MaBV die maßgeblichen gesetzlichen Vorgaben über die Fortbildungs- und Informationspflichten der Immobilienmakler konkretisiert.
1.3.1 Fortbildungspflicht
Makler müssen sich seit 1.8.2018 fortbilden. Allerdings hält sich diese Pflicht in erträglichen Grenzen. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren müssen Makler nämlich nur 20 Stunden in ihre Fortbildung investieren. Dabei bleibt es dem Makler freigestellt, wie er diesen Fortbildungsumfang innerhalb des Dreijahreszeitraums aufteilt. Nicht erforderlich ist also, dass jährlich eine Fortbildungsmaßnahme ergriffen wird. Grundsätzlich ausreichend wäre, wenn der Makler kurz vor Ablauf des dritten Jahres die 20 Stunden Fortbildung absolviert. Zur Fortbildung sind allerdings nicht nur Makler verpflichtet, sondern auch ihre unmittelbar mit der Durchführung der Maklertätigkeit befassten Mitarbeiter.
1.3.1.1 Wer muss sich fortbilden?
Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Immobilienmakler verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen.
Makler
Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Makler fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die Maklerunternehmen in unterschiedlichen Rechtsformen geführt. Weiterbildungsverpflichtet ist insoweit in erster Linie die vertretungsberechtigte Person – und zwar diejenige, die das Unternehmen gesetzlich vertritt.
| Rechtsform | Verpflichteter |
| Einzelunternehmen | Unternehmer |
| OHG | Gesellschafter |
| KG | Komplementäre |
| GmbH & Co. KG | Geschäftsführer der Komplementär-GmbH |
| GmbH | Geschäftsführer |
| UG (haftungsbeschränkt) | Geschäftsführer |
| AG | Vorstände |
Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2a Satz 3 GewO ist es insoweit ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird. Der Gesetzgeber hat hier also insbesondere die juristischen Personen im Auge, die durch natürliche Personen, nämlich die Geschäftsführer der GmbH bzw. die Vorstände der AG, vertreten werden. Allerdings lässt sich weder der GewO noch der MaBV entnehmen, was dabei als »angemessen« anzusehen ist.
Beispiel
Die Makler-GmbH wird von drei Geschäftsführern vertreten. Zwei von ihnen führen das operative Geschäft. Der weitere Geschäftsführer ist nur für innerbetriebliche und organisatorische Aufgaben verantwortlich, also für Personal, internes Rechnungswesen und Datenverarbeitung.
Grundsätzlich sind zunächst alle drei Geschäftsführer fortbildungsverpflichtet. Denjenigen Geschäftsführer, der lediglich für die innerbetrieblichen Belange verantwortlich ist, trifft aber dann keine Fortbildungspflicht, wenn
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die beiden anderen Geschäftsführer ihrer Weiterbildungspflicht nachkommen und
-
er im Fall eines Auskunftsverlangens der Behörde durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachweisen kann, dass er nicht für das operative Geschäft verantwortlich ist.
»Delegation« der Weiterbildungspflicht
Der Geschäftsführer der GmbH, der Gesellschafter der OHG oder der Komplementär der KG muss nicht unbedingt selbst zur Fortbildung verpflichtet sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er diese Pflicht auf Mitarbeiter delegieren.
Unabdingbare Voraussetzung ist zunächst, dass der Delegierende selbst keine erlaubnispflichtige Tätigkeit entfaltet. Will also der Geschäftsführer der GmbH seine Weiterbildungspflicht auf einen Mitarbeiter delegieren, darf er selbst keine Maklertätigkeit entfalten. Er muss sich also ausschließlich auf Leitung und Organisation seines Unternehmens konzentrieren.
Weitere Voraussetzung ist, dass der nachgeordnete Mitarbeiter oder die nachgeordnete Mitarbeiterin gegenüber denjenigen Mitarbeitern, die die erlaubnispflichtige Tätigkeit entfalten, weisungsbefugt ist. Dies ist insbesondere bei Abteilungsleitern, Bereichsleitern oder Leitern von Zweigstellen in aller Regel der Fall. Nach Auffassung des Bund-Länder-Ausschusses »Gewerberecht« kommt es demnach nicht allein auf die gesetzliche Vertretungsmacht an, sondern auch auf eine rechtsgeschäftlich erteilte Vertretungsbefugnis.
Mitarbeiter des Maklers
»Eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung« besteht für die »unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befassten Mitarbeiter.« Die Fortbildungspflicht trifft also nur die Mitarbeiter, die tatsächlich Tätigkeiten entfalten, die typisch sind für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Mithin sind die Mitarbeiter betroffen, die Exposés erstellen, Besichtigungstermine wahrnehmen und allgemein den jeweiligen Maklerkunden im Rahmen der Anbahnung und des Abschusses des gewünschten Hauptvertrags betreuen. Weiterbildungsverpflichtet ist jeder Mitarbeiter, der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Er muss für das Resultat seiner Arbeit nicht verantwortlich sein. Erstellt also eine Sachbearbeiterin zwar ein Exposé, trägt die Verantwortung hierfür aber ihr Vorgesetzter, ist dennoch auch diese Mitarbeiterin weiterbildungsverpflichtet. Das Gesetz stellt nicht auf Verantwortlichkeit ab.
Hinweis
Nicht betroffen sind alle Mitarbeiter, die rein innerbetriebliche Tätigkeiten entfalten, also solche im Sekretariat, in der betriebsinternen Buchhaltung oder Personalabteilung.
Ausnahmen
Eine Ausnahme von der Fortbildungspflicht sieht der Verordnungsgeber nicht vor. Insbesondere im Fall einer Elternzeit oder auch nur geringfügigen Beschäftigung entfällt die Fortbildungspflicht nicht. Angesichts der Tatsache, dass in einem Zeitraum von drei Jahren lediglich 20 Stunden Fortbildung nachgewiesen werden müssen, ist dies auch nachvollziehbar.
Wichtig
Hat der Makler einen Ausbildungsabschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder einen Weiterbildungsabschluss als geprüfter Immobilienfachwirt oder geprüfte Immobilienfachwirtin, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Aufnahme seiner Tätigkeit. Nimmt also eine Immobilienkauffrau nach abgeschlossener Ausbildung im Jahr 2025 ihre Maklertätigkeit auf, trifft sie die Weiterbildungspflicht ab dem Jahr 2028. Auch fortbildungsverpflichtete Mitarbeiter des Maklers trifft erst drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit die Fortbildungsfrist, so es sich bei ihnen um Immobilienkaufleute oder geprüfte Immobilienfachwirte handelt.
1.3.1.2 Beginn der Weiterbildungspflicht
Die Weiterbildungspflicht hat mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der maßgeblichen Vorschriften der GewO und der MaBV begonnen. Sie gilt also seit dem 1.8.2018, da zu diesem Zeitpunkt sowohl die entsprechenden Ergänzungen der GewO als auch der MaBV in Kraft getreten sind. Nach dem Gesetzeswortlaut sind nun innerhalb von drei Jahren die 20 Stunden Fortbildung zu absolvieren. Wie den Regelungen in § 34c Abs. 2a Satz 2 und § 15b Abs. 3 MaBV zu entnehmen ist, wird insoweit auf Kalenderjahre abgestellt.
Der jeweilige dreijährige Fortbildungszyklus beginnt stets am 1.1. des Jahres der Erteilung der Gewerbeerlaubnis oder der Beschäftigungsaufnahme eines fortbildungspflichtigen Mitarbeiters, und zwar unabhängig davon, wann konkret die Beschäftigung in diesem Kalenderjahr aufgenommen wurde, was die Bestimmung des § 34c Abs. 2a Satz 2 GewO zum Ausdruck bringt.
Beispiel
Wurde ein weiterbildungspflichtiger Mitarbeiter zum 1.12.2025 angestellt, fällt bereits das gesamte Jahr 2025 in den Weiterbildungszyklus. Dieser umfasst also die Jahre 2025, 2026 und 2027. Insoweit kann es dann auch zum Auseinanderfallen der Weiterbildungszyklen kommen, wenn der Makler bereits vor dem Jahr 2025 fortbildungsverpflichtet war.
1.3.1.3 Arbeitgeberwechsel
Im Fall eines Arbeitgeberwechsels können die beim alten Arbeitgeber gesammelten Fortbildungsstunden zum neuen Arbeitgeber »mitgenommen« werden. Dies gilt entsprechend beim Geschäftsführerwechsel. Der ehemalige Arbeitgeber hat dem ausscheidenden Mitarbeiter die entsprechenden Teilnahmebestätigungen bzw. Weiterbildungszertifikate auszuhändigen. Der Mitarbeiter hat sie seinem neuen Arbeitgeber zu übergeben. Der ehemalige Arbeitgeber sollte die Teilnahmebestätigungen bzw. -zertifikate kopieren und archivieren, denn er muss sich auch zu absolvierter Fortbildung bereits ausgeschiedener Mitarbeiter...
