E-Book, Deutsch, 307 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Business Software
Elzer Forderungsmanagement im Wohnungseigentumsrecht
2. Auflage 2022
ISBN: 978-3-648-15980-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Mit Hausgeldinkasso finanzielle Ausfälle vermeiden
E-Book, Deutsch, 307 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Business Software
ISBN: 978-3-648-15980-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Die Wohnungseigentümer:innen haben die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen zu tragen. Hierzu müssen Forderungen gegen die Wohnungseigentümer:innen und andere Hausgeldschuldner:innen begründet, angefordert und notfalls zwangsweise beigetrieben werden. Dieses Buch stellt die Abläufe dieses Forderungsmanagements vor: von der Mahnung bis zur Durchführung der Zwangsvollstreckung in ein Wohnungseigentum. Es geht zudem auf die Möglichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen in der schon eingetretenen Krise ein und zeigt, wie diese schon im Vorfeld finanzielle Ausfälle verhindern kann und was die Verwaltungen insoweit unternehmen müssen.
Inhalte:
- Die Hausgeldforderung: Grundlagen, Entstehung, Fälligkeit und Erlöschen
- Gerichtliche und außergerichtliche Beitreibung von Hausgeld
- Verwaltervertrag und Hausgeldinkasso
- Alternativen zum Hausgeldinkasso
- Zwangsvollstreckung: Grundsätze und Überblick
- Was tun bei Insolvenz eines Wohnungseigentümers zw. einer Eigenümerin
Neu in der 2. Auflage:
- Relevanter Prüfungsstoff nach der Anlage zu § 1 der Zertifizierter-Verwalter- Prüfungsverordnung
- Alle Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)
- Förderung der Elektromobilität
- Neue kosten- und grundbuchrechtliche Vorschriften
Digitale Extras:
- Musterformulierungen
- Checklisten
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2 Die Entstehung einer Hausgeldforderung
2.1 Beschluss der Wohnungseigentümer
Mit dem Begriff »Hausgeld«, andere sprechen von »Wohngeld«, sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein »eigentliches« Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahme zu finanzieren oder aus anderen Gründen. Solche Zahlungen kann man allerdings als Hausgeld »im weiteren Sinne« ansehen. 2.2 Grundlagen zum Hausgeldbeschluss
2.2.1 Überblick
Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des »Hausgeldbeschlusses«).7 Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.8 Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.9 2.2.2 Bestimmtheit des Hausgeldbeschlusses
2.2.2.1 Allgemeines Ein »Hausgeldbeschluss« muss, wie jeder Beschluss10, »bestimmt« genug gefasst werden.11 Ein Beschluss ist in diesem Sinne »bestimmt«, wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.12 Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Beschluss »bestimmt« ist, muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gelten soll. Lässt sich ein Gegenstand im Beschluss selbst nur schlecht oder gar nicht oder nur ungenau oder nur widersprüchlich darstellen, bedarf es für die Bestimmtheit in der Regel einer Beschluss-Anlage. Ein Beschlusstext kann daher selbst kurz sein und zur näheren Erläuterung ausdrücklich auf eine Anlage Bezug nehmen.13 Nimmt ein Beschluss auf eine Anlage Bezug, die weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass die Anlage zweifelsfrei bestimmt ist.14 Die Publizität der auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirkenden Beschlüsse wird dann dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist.15 2.2.2.2 Umsetzung der allgemeinen Anforderungen für den »Hausgeldbeschluss« Gegenstand Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Anlagen Ein »Hausgeldbeschluss« kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein »Hausgeldbeschluss« kann aber auch auf eine Anlage Bezug nehmen, nämlich den Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG und/oder die Jahresabrechnung i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG. Allerdings setzt ein hinreichend bestimmter Beschluss grundsätzlich die Bezugnahme auf eine der Niederschrift beigefügte Unterlage oder zumindest die genaue Bezeichnung der Unterlage im Wege der Bezugnahme voraus.16 Notwendig ist daher z. B. eine Bezugnahme auf die der Niederschrift anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest eine genaue Bezeichnung des Datums17 der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. Denn nur so ist für einen nicht an der Beschlussfassung Beteiligten erkennbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Liegen verschiedene Versionen von Abrechnungen vor, muss sich aus dem Beschlusstext deutlich ergeben, welche Dokumente gemeint sind. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz, dass die Mehrheit die korrigierte oder zuletzt vorgelegte Version der Jahresabrechnung als Grundlage nehmen möchte.18 Zum Teil wird aber auch angenommen, es reiche die Nennung des Jahres, jedenfalls wenn es keine Änderungen gab.19 Sorgfältige Verwalter Wird auf die Pläne und Abrechnungen Bezug genommen, ist jedenfalls dem sorgfältigen Verwalter zu raten, einerseits die jeweiligen Pläne und Abrechnungen als Anlage zur Niederschrift zu nehmen und sie andererseits auch in der Beschluss-Sammlung zu sammeln. So sehen es auch die hiesigen Muster vor. 2.3 Die Vorschüsse
Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2.3.1 Die »Ansätze« des Wirtschaftsplans
Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.20 Die »Ansätze« des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, insbesondere bei den Ausgaben, großzügig zu verfahren, um Nachforderungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass zur Deckung anfallender Ausgaben ausreichende Mittel zur Verfügung stehen.21 Erst wesentlich überhöhte Ansätze sind ermessensfehlerhaft.22 Ist vorauszusehen, dass ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht oder nicht vollständig im Laufe eines Jahres bedienen wird (sind mithin die voraussichtlichen Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geringer als normal), muss dieser Hausgeldausfall bei der Berechnung der Vorschüsse zur Tragung der Kosten i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und der Berechnung der Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen berücksichtigt werden. Der Wohnungseigentümer, der voraussichtlich seine Pflicht, seine Vorschüsse zu bedienen, nicht erfüllen wird, ist zwar »normal« (= in der auf ihn rechnerisch entfallenden Beitragshöhe) zu berücksichtigen. Sämtliche Ansätze sind aber angemessen zu erhöhen, um den voraussichtlichen Ausfall von Anfang an zu kompensieren. Entsprechend ist bei den Vorschüssen auf Sonderumlagen zu verfahren. Beispiel: Vorauszusehender Ausfall eines Eigentümers Entfallen auf 10 Wohnungseigentümer rechnerisch monatlich jeweils 360 EUR und ist vorauszusehen, dass einer von ihnen nicht zahlen wird, muss das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungseigentümer 400 EUR betragen. Durch die Erhöhung ist sichergestellt, dass rechnerisch (10 × 360 = 3.600; 9 × 400 = 3.600) das Hausgeld in der geplanten Höhe monatlich vorhanden ist und Liquiditätsengpässe vermieden werden. Vorsicht: Höhere Anforderungen bei der Anpassung von Betriebskosten Im Recht der Betriebskosten soll die Bemessung anders sein. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB soll nur dann angemessen sein, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Es besteht im Mietrecht kein Raum für einen Sicherheitszuschlag, der nicht durch konkret für einzelne Betriebskosten zu erwartende Kostensteigerungen belegt ist.23 Was diese Rechtsprechung für die Ansätze des Hausgeldes in Wohnungseigentumsanlagen bedeutet, in denen Sondereigentum vermietet ist und Kosten umgelegt werden, ist unentschieden. 2.3.2 Fortgeltung...
