E-Book, Deutsch, 228 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Geyer Kennzahlen für die Bau- und Immobilienwirtschaft - inkl. Arbeitshilfen online
3. Auflage 2020
ISBN: 978-3-648-13985-1
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
E-Book, Deutsch, 228 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-13985-1
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Prof. Dr. Helmut Geyer war Professor für Allgemeine Betriebswirtschaftslehre an der Ernst-Abbe-Hochschule Jena. Zudem war er viele Jahre Vorstand einer großen Wohnungsgenossenschaft mit Spareinrichtung und Dozent an der Frankfurt School.
Autoren/Hrsg.
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Vorwort
Vorwort zur zweiten Auflage
Zum Umgang mit Kennzahlen
- Sinn und Probleme der Kennzahlenbildung
- Vergleichsmaßstäbe
- Arten von Kennzahlen
Allgemeine Kennzahlen und Definitionen
- Gründe und Ziele einer Immobilieninvestition
- Kennzahlen zu den Kreditformen
Projektkennzahlen
- Zielstellung
- Darstellung der materiellen Eckdaten eines Projektes
- Finanzielle Eckdaten eines Projektes
- Rechtliche Rahmenbedingungen
Kennzahlen zur Beurteilung des Marktes
- Marktkennzahlen zu Flächen
- Mieten
Kennzahlen der Bewirtschaftung von Immobilien
- Grundlegende Geschäftsmodelle
- Beurteilung des Portfolios mit Kennzahlen
Kennzahlen zur Bewertung von Immobilien
- Wertdefinitionen
- Wertermittlungsverfahren
- Begriffe zur Wertermittlung
- Renditekennzahlen von Immobilien
Kennzahlen zur Beurteilung von Immobilienunternehmen
- Unternehmenskennzahlen
- Finanzierungskennzahlen
Kampf gegen Immobilienblasen - die Anwendung spezieller Kennzahlen
- Aktuelle Situation
- Kennzahlen zur Beurteilung einer krisenhaften Situation
- Versuche der Regulierung
Nachsatz
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis
1 Zum Umgang mit Kennzahlen
1.1 Sinn und Probleme der Kennzahlenbildung
Kennzahlen dienen dazu, eine Vielzahl von Einzelangaben in einer Form zusammenzufassen, die es ermöglicht, diese Informationen zu überblicken und Schlussfolgerungen zu ziehen.
Beispiel: Preis/m2
Sie wissen, dass eine Immobilie aus zwölf Zimmern unterschiedlicher Größe, aus diversen Fluren, Treppenhäusern und Nebengelassen besteht. Das Grundstück ist 1.200 m2 groß. Als Vergleichsmaßstab dient Ihnen eine einfache Kennzahl: der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche, wahlweise inklusive oder exklusive Grundstück. So kommen Sie beispielsweise auf einen Wert von 2.050 EUR/m2 Wohnfläche für das Haus bzw. 3.000 EUR/m2 Wohnfläche einschließlich des Grundstückspreises. Anhand dieser Kennzahl entscheiden Sie, ob das Objekt für Sie infrage kommt oder der geforderte Preis evtl. zu hoch ist.
Oder zusammengefasst: Kennzahlen ermöglichen es erst, komplexe wirtschaftliche Zusammenhänge in einfacher Form darzustellen.
Allerdings sollte man sich bewusst machen, dass diese Vereinfachung, die Zusammenfassung vielschichtiger Verflechtungen, auch Probleme mit sich bringt.
Einzelinformationen gehen verloren
Nicht selten werden Kennzahlen gedankenlos als alleiniges Entscheidungskriterium herangezogen. Dabei wird außer Acht gelassen, dass in dieser Zahl große Mengen von Informationen komprimiert sind. Die Konzentration auf nur eine Kennzahl bringt es automatisch mit sich, dass wichtige Erkenntnisse über Einzelinformationen, die die Ausprägung der Kennziffer beeinflussen, verloren gehen. Dieser Nachteil kann (zumindest teilweise) durch die Nutzung von Kennzahlensystemen abgebaut werden. Je nach gewünschter Aussage wird man demnach sein System von Kennzahlen gestalten.
Gegenseitige Abhängigkeit
Gerade dann, wenn man komplexere Projekte mittels Kennzahlen darstellen will, liegt es im Ermessen des Betrachters, welche Kennzahlen ausgewählt werden. Dabei sollte man darauf achten, nicht die gleiche wirtschaftliche Aussage mit verschiedenen Kennzahlen auszudrücken. Besser ist es, möglichst nicht miteinander korrelierte Kennzahlen zur Entscheidungsfindung heranzuziehen. Je weniger Überschneidungen es zwischen den Aussagen der einzelnen Kennzahlen gibt, desto höher ist der Informationsgehalt.
Sinnfreie Kennzahlen
Nicht jede Kennzahl, die sich berechnen lässt, hat für die Entscheidungsfindung auch einen Sinn. Die Analyse unwichtiger Daten bindet lediglich Kapazitäten. Man sollte sich im Vorfeld überlegen, welche Entscheidungen getroffen werden sollen und auf welcher Basis dies erfolgen wird. Andere als die dafür erforderlichen Daten zu erheben und zusammenzustellen, ist kontraproduktiv.
Zähler und Nenner ändern sich
Bei Verhältniszahlen kommt es häufig vor, dass sich Zähler und Nenner1 im gleichen Maße ändern. Dadurch gibt es keinen neuen Wert für das Verhältnis, obwohl sich die Ausgangsgrößen gegebenenfalls stark verschoben haben. Das kann schnell zu Fehlentscheidungen führen, wenn allein die Verhältniszahl als Entscheidungskriterium dient.
Andererseits gehört zu einer sinnvollen Analyse von Verhältniszahlen auch, dass die Absolutwerte in Zähler und Nenner betrachtet werden. Nur auf diese Weise lässt sich feststellen, ob Veränderungen hauptsächlich durch eine Veränderung des Zählers oder des Nenners verursacht wurden.
Vergangenheitsbezogene Werte
Gerade Finanzkennzahlen (bspw. zur Beurteilung der Finanzkraft eines Immobilienunternehmens) beruhen auf Daten der Vergangenheit. Gern geht man implizit davon aus, dass sich die Rahmenbedingungen der Vergangenheit auch künftig nicht wesentlich ändern werden. Demzufolge unterstellt man, dass die finanziellen Beziehungen, die in den Kennzahlen ausgedrückt werden, auch weiterhin gelten. Ist das aber nicht der Fall, kann man zu deutlich falschen Schlussfolgerungen gelangen.
Scheingenauigkeiten
Bereits in der Schule lernt man, dass kein Ergebnis einer Rechnung genauer sein kann als seine Ausgangsgrößen. Jedoch suggeriert die Verarbeitung von Kennzahlen z. B. über Kalkulationsprogramme häufig eine Genauigkeit, die nicht vorhanden ist.
Beispiel: Instandhaltungsquote
Die Instandhaltungsquote berechnet sich als Quotient der Instandhaltungskosten und der Jahresnettomiete. Sie wird in Prozent angegeben. Wird sie als Planzahl berechnet, sind sowohl Zähler als auch Nenner geschätzte Werte. Man weiß im Vorfeld nicht genau, in welcher Höhe Instandhaltungskosten tatsächlich anfallen werden. Auch ist eine genaue Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung praktisch kaum möglich. Ebenso ist die Jahresnettomiete nur ein Anhaltswert, ermittelt aus den Mieteinnahmen des letzten Jahres. Demzufolge ist ein ermittelter Wert der Instandhaltungsquote von 8,76 % zwar formal richtig berechnet, hat aber keine sinnvolle Aussage. Besser wäre es, von etwa neun oder auch rund zehn Prozent Instandhaltungsquote auszugehen.
Blinde Zahlengläubigkeit führt schnell zu falschen Ergebnissen. Kennzahlen können eine ganzheitliche Betrachtungsweise nicht ersetzen. Sie können allerdings Hinweise auf Schwachstellen, künftige Entwicklungen usw. geben, eine systematische Analyse ist trotzdem erforderlich.
Kennzahlen müssen gedeutet werden und ersetzen nicht das selbstständige Denken!
1.2 Vergleichsmaßstäbe
Die Aussagekraft einer für sich allein stehenden Kennzahl geht gegen null. Erst der Vergleich macht es möglich, aus Kennzahlen Schlussfolgerungen zu ziehen. Es steht die Frage, welcher Vergleichsmaßstab zu wählen ist. Grundsätzlich infrage kommen
- der Zeitvergleich (bilden einer Zeitreihe),
- der Objektvergleich und
- der Soll-Ist-Vergleich.
Zeitvergleich
Um eine aktuelle Situation fundiert beurteilen zu können, werden die aufeinanderfolgenden und nach dem gleichen Schema berechneten Kennzahlen aneinandergereiht. Dabei ist es möglich, bestimmte Zeiträume (z. B. Jahre) oder bestimmte Zeitpunkte miteinander zu vergleichen.
Beispiel: Leerstandsquote
Es ist ein Unterschied, ob man die durchschnittlichen Leerstände der vergangenen Jahre oder die stichtagsbezogenen Leerstände beispielsweise des 1. Januars der einzelnen Jahre dem Gesamtbestand an Wohnungen gegenüberstellt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Leerstand zum Monats- und damit auch zum Jahresbeginn immer über dem Durchschnitt liegt, weil Mietverträge erfahrungsgemäß oft zum Monatsende gekündigt werden und eine Weitervermietung erst nach einer malermäßigen Instandsetzung einige Tage oder Wochen später erfolgt.
Nur bei einem ausreichend lang gewählten Zeitraum kann man auch sinnvolle Schlüsse ziehen. Sind die betrachteten Zeitreihen zu kurz, besteht die Gefahr, dass einzelne Zahlen aufgrund untypischer Gegebenheiten deutlich abweichen und demzufolge den Durchschnitt und auch bestimmte Entwicklungstrends verzerren. Man geht zumeist davon aus, dass sinnvolle Zeitvergleiche mindestens fünf Werte umfassen sollten.
Achtung
Nicht immer sind Vergleiche auf Basis von Jahresdurchschnitts-/Durchschnittswerten sinnvoll. Immer dann, wenn es innerhalb eines Jahres starke Schwankungen zu verzeichnen gibt (z. B. wetterbedingtes Ruhen von Bauarbeiten im Winter), empfiehlt es sich, z. B. die Monatswerte der einzelnen Jahre zu vergleichen (Ausprägung der Kennzahl im Januar des letzten Jahres, im Januar des Vorjahres, im Januar des Vorvorjahres usw.; genauso dann die Kennzahl jeweils im Februar, März usw. der einzelnen Jahre).
Zeitvergleiche bergen aber auch ein anderes Problem: Mithilfe eines Zeitvergleichs ist lediglich die relative Veränderung (Verbesserung oder Verschlechterung) erkennbar. Ob überhaupt ein wirtschaftlich sinnvolles Maß erreicht wurde, kann man nur mit einem zusätzlichen Objektvergleich feststellen.
Objektvergleich
Der Objektvergleich ist eine externe Form des Vergleichs. Das führt einerseits dazu, die Ausprägung bestimmter betriebs- oder objektbezogener Kennzahlen in ihrer absoluten Höhe zu beurteilen, andererseits steht die Frage, welche externen Vergleichsobjekte infrage kommen.
Vergleicht man beispielsweise sein eigenes mit anderen Unternehmen der Immobilienbranche, müssen diese Unternehmen hinsichtlich der Größe, der Geschäftsfelder, der regionalen oder überregionalen Ausrichtung, der Organisationsstruktur...
