Hellerforth Immobilienmanagement Kompakt

1. Auflage 2018
ISBN: 978-3-95554-322-8
Verlag: HDS-Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 271 Seiten

Management der Immobilienorganisation
Wertschöpfungshebel im Immobilienmanagement
Due Diligence und Transaktionsmanagement
Ausgewählte Beispiele für wichtige Analyse- und Controllinginstrumente des Immobilienmanagements
Finanzierung und Risikomanagement von Immobilienobjekten
Trends im Immobilienmanagement

Immobilien werden immer mehr zum Wettbewerbsfaktor bei sich gleichzeitig schnell verändernden Märkten. Deshalb ist es notwendiger als früher Fachwissen rund um die Immobilie und deren Management zu besitzen, um die Potenziale der Immobilien bestmöglich auszuschöpfen und Wertsteigerungspotenziale zu heben. Das vorliegende Buch gibt hierzu eine Anleitung, indem die wichtigsten Themen rund um die Immobilie verständlich und anhand von vielen Praxisbeispielen dargestellt werden.
Neben aktuellen Trends wird das Management der Immobilienorganisation, so z.B. das Instandhaltungsmanagement sowie die Prüfung von Kauf- und Verkaufsobjekten eingehend dargestellt. Weitere Erfolgspotenziale ergeben sich aus der richtigen Anwendung von Planungs-, Steuerungs- und Kontrollinstrumenten unter Beachtung des Risikomanagements. Aufgrund der hohen Fremdkapitalquote bei den meisten Immobilienorganisationen wird auch die Finanzierung bis hin zur strukturierten Finanzierung eingehend beleuchtet.

Zielgruppe

Mitarbeiter aus Immobilien- und Bauunternehmen, Juristen, Bautechniker/Architekten, Ingenieure etc. Mitarbeiter aus Immobilienabteilungen von Nichtimmobilienunternehmen, Fach- und Führungskräfte in der Immobilienwirtschaft, Mitarbeiter von Immobilienverwaltungen und Bauträgerunternehmen, Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Steuerberater.

Autoren/Hrsg.

Hellerforth, Michaela

Fachgebiete

• Wirtschaftswissenschaften Wirtschaftssektoren & Branchen Immobilienwirtschaft
• Rechtswissenschaften Bürgerliches Recht Sachenrecht Grundstücks- und Immobilienrecht, Immobiliarsachenrecht, Nachbarrecht

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Die AutorinV
VorwortVII
AbkürzungsverzeichnisXIII

1.Immobilienmanagement im Überblick1
1.1Einführung: Voraussetzungen des Immobilienmanagements1
1.2Eigentümer bzw. Investor3
1.2.1Immobilieninvestoren im Überblick3
1.2.2Investitionsstrategien im Überblick7
1.2.3Investitionssegmente in Abhängigkeit von der individuellen
Rendite-Risiko-Neigung der Investoren10
1.2.4Ziele, Aufgaben und Beispiele13
1.3Real-Estate-Investment-Management18
1.4Fund-Management18
1.5Immobilien-Asset-Management19
1.5.1Aufgaben des Immobilien-Asset-Managements19
1.5.2Strategische und taktische Asset-Allocation mit Immobilien20
1.5.3Anforderungen und Handlungsfelder des strategischen und operativen Asset-Managements20
1.5.4Mögliches Leistungsbild für Real-Estate-Asset-Management21
1.5.5Real-Estate-Asset-Management in der Praxis24
1.5.6Gründe mangelhafter Performance von Immobilien und typische Aufgaben des Asset-Managers während der Phase des Immobilien-Managements25
1.6Property-Management27
1.7Weitere Begriffe 29
1.7.1Corporate-Real-Estate-Management (CREM)29
1.7.2Corporate-Real-Estate-Asset-Management (CREAM)30
1.7.3Public-Real-Estate-Management31
1.7.4Facility-Management33
1.7.5Gebäudemanagement33

2.Management der Immobilienorganisation34
2.1Kunden- und Marktorientierung34
2.1.1Voraussetzungen34
2.1.2Kundenbeziehungspflege durch Customer-Relationship-Management-35
2.1.3Total Customer Care: Nutzen einer Immobilie aus Kundensicht37
2.1.4Ohne Vision geht es nicht38
2.1.5Kundennutzen messen39
2.1.6Key-Account-Management42
2.1.7Beschwerdemanagement: wichtiger Erfolgsfaktor42
2.2Betreiberverantwortung und Immobilienorganisation43
2.2.1Einführung43
2.2.2Wer ist Betreiber?44
2.2.3Rechtliche Grundlagen 46
2.2.4Verantwortung und Betreiben49
2.2.5Pflichtenübertragung bzw. Delegation52
2.2.6Spezielle Betreiberpflichten 54
2.2.7Wer darf prüfen? 55
2.2.8Dokumentationen 56
2.2.9Exkulpation56

3.Wertschöpfungshebel im Immobilienmanagement58
3.1Einführung: Werthebel im Immobilienmanagement58
3.1.1Wertemanagement und Werthebel58
3.1.2Unternehmenswert als übergreifende Kategorie58
3.1.3Werthebel: Prozessoptimierungen am Beispiel60
3.1.4Prozessentwicklung und -management62
3.1.5Organisatorische Implementierung der Prozessorientierung65
3.1.6Von der Prozessbetrachtung zur Prozesskostenrechnung67
3.1.7Prozess-Erfolgsfaktoren69
3.2Instandhaltungsmanagement69
3.2.1Einführung69
3.2.2Begriff der Instandhaltung70
3.2.3Beispiel für typische Instandhaltungsaufgaben73
3.2.4Instandhaltungsziele und Instandhaltungsstrategien75
3.2.5Instandhaltungsorganisation77
3.2.6Instandhaltungsbudget80
3.2.7Exkurs: Haftung des Auftraggebers im Rahmen von Instandhaltungsleistungen:
Wie kann eine wirksame Enthaftung aussehen?82
3.3Professionelles Vertragsmanagement83
3.3.1Einführung83
3.3.2Miet- und Pachtverträge: Die wichtigsten Klauseln84
3.3.3Vertragsmanagement86
3.3.4Vertragscontrolling93
3.3.5Abschlussphase95
3.3.6Beispiel: Real-Estate-Asset-Management- und Property-Management-Vertrag95
3.3.7Die wichtigen Vertragsklauseln für Dienstleistungsverträge97
3.4Flächenmanagement102
3.4.1Einführung102
3.4.2Grundsätzliches: Flächenarten und Flächenkosten103
3.4.3Flächenanalyse und -planung – Bestimmung des Flächenbedarfs und
Abgleich mit dem Flächenbestand107

4.Due Diligence und Transaktionsmanagement110
4.1Einführung110
4.2Markt-, Standort- sowie Konjunkturanalysen112
4.2.1Einführung112
4.2.2Konjunkturanalysen112
4.2.3Standortanalyse113
4.3Die einzelnen Untersuchungsfelder einer Due Diligence115
4.3.1Wirtschaftliche bzw. kaufmännische Due Diligence115
4.3.2Rechtliche Due Diligence119
4.3.3Steuer(recht)liche Due Diligence124
4.3.4Umwelt-Due Diligence125
4.3.5Technische Due Diligence126
4.3.6Brandschutz127
4.3.7Portfolio-Due Diligence128
4.3.8Marktwert-Due Diligence129
4.3.9Zusammenfassung der wichtigsten Prüfungsfelder129
4.3.10Organisation des Due Diligence-Teams130
4.3.11Beispiel: Due Diligence aus der Sicht eines langfristig denkenden Investors-131
4.3.12Das Ergebnis der erfolgreichen Due Diligence: Der Grundstückskaufvertrag133

5.Ausgewählte Beispiele wichtiger Analyse- und Controllinginstrumente des Immobilienmanagements138
5.1Einführung138
5.2SWOT-Analyse139
5.2.1Einführung139
5.2.2Nutzen und Vorgehen 139
5.2.3Beispiele: SWOT-Analysen auf Objektebene 142
5.3Portfolio-Management145
5.3.1Begriffe und Abgrenzungen145
5.3.2Strategisches Management der Geschäftsfelder eines Immobilienunternehmens-147
5.3.3Portfolio-Management im Zusammenspiel mit anderen Disziplinen148
5.3.4Von der strategischen in die operative Ebene: Scoringmodell zur Einordnung der Immobilien152
5.4KPI, Kennzahlensysteme, Benchmarks und Balanced Scorecard (BSC)156
5.4.1Von KPIs zur Balanced Scorecard156
5.4.2Von Kennzahlen zu Kennzahlensystemen158
5.4.3Benchmarking166
5.4.4Die Balanced Scorecard171
5.5Controlling und Reporting im Immobilienmanagement180
5.5.1Reporting180
5.5.2Strategisches und operatives Controlling181
5.5.3Integration des strategischen und operativen Controllings182
5.5.4Controlling im Lebenszyklus183
5.5.5Nutzungskostencontrolling184
5.5.6Die Planungsfunktion des Controllings185
5.5.7Controlling bei Non-Property-Companies188

6.Finanzierung und Risikomanagement von Immobilienobjekten189
6.1Finanzierung189
6.1.1Rahmenbedingungen der Finanzierung189
6.1.2Veränderte regulatorische Anforderungen189
6.1.3Kunde oder Objekt?192
6.1.4Die Welt jenseits der herkömmlichen Bank- oder Versicherungsdarlehen195
6.2Immobilien- und Kreditratings199
6.3Risikomanagement 201
6.3.1Einführung in das Risikomanagement201
6.3.2Immobilienwirtschaftliches Risikomanagementsystem203
6.3.3Beispiele für Risiken von Immobilienorganisationen208
6.3.4Risikomanagementsystem209
6.3.5Hilfsmittel bei der Risikosteuerung: Risikokarte und Risikomatrix216
6.3.6Beispiel: Risikostrategie im Zusammenhang mit dem Portfolio-Management219
6.3.7Risikomanagement im Zusammenspiel mit dem Prozessmanagement220

7.Weitere Trends im Immobilienmanagement222
7.1Einführung222
7.2Lebenszyklusphasenmodell von Immobilien222
7.2.1Einführung222
7.2.2LCC (Life Cycle Costing) und Prozessdenken223
7.2.3Beispiele für Diskontinuitäten im Lebenszyklus224
7.3Lebenszyklusberechnung228
7.3.1Arten der Lebenszykluskostenberechnung228
7.3.2LCC und Stoffströme232
7.4Green Building und Nachhaltigkeit: Die Themen der Zukunft?233
7.4.1Einführung233
7.4.2Aspekte der Nachhaltigkeit und Umsetzung in Unternehmen233
7.4.3Zertifizierungssysteme im Überblick bzw. im Vergleich237

Literaturverzeichnis 239
Stichwortverzeichnis247

Leseproben

Vorwort

Professionelles Immobilienmanagement hat sich in den letzten Jahren mehr und mehr etabliert­­­­. Aus diesem Grund ist es sowohl für Studierende immobilienwirtschaftlicher Disziplinen als auch für alle, die Immobilien planen, erstellen, nutzen, bewirtschaften und verwerten empfehlenswert, sich mit den hiermit zusammenhängenden Konzepten zu beschäftigen. Damit sind auch Markteilnehmer angesprochen, die sich mit Facility-Management im weitesten Sinn beschäftigen, denn auch Managementkonzeptionen, die eine optimale Berücksichtigung der internen und externen Schnittstellen ermöglichen, werden immer bedeutender.
Deshalb werden in diesem Buch die wichtigsten Aspekte des Immobilienmanagements dargestellt. Das Thema wird mithilfe zahlreicher Beispiele und Schaubilder sowie der Darstellung der Zusammenhänge zwischen den einzelnen Disziplinen illustriert, auf die an vielen Stellen des Buches in einzelnen Teilkapiteln hingewiesen wird.
Es werden erst einmal die Begriffe rund um den Betrachtungsgegenstand geklärt, wobei vor allem auf die Marktteilnehmer, ihre unterschiedlichen Aufgabenfelder und deren Integration eingegangen wird (Kapitel 1). Daran anschließend geht es um das Management der Immobilienorganisation im Sinne der Dienstleistungs- und Kundenorientierung sowie um die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung in der Immobilienorganisation (Kapitel 2). Im 3. Kapitel werden die Wertschöpfungshebel bzw. Wertschöpfungsketten im Immobilienmanagement beleuchtet, was u.a. eine Darstellung der Prozesse und hieraus resultierend auch der Werthebel erfordert. Explizit eingegangen wird dann auf das Instandhaltungsmanagement, das professionelle Vertragsmanagement sowie das Flächenmanagement. Das 4. Kapitel betrachtet einen weiteren – für die Bewirtschaftung – wichtigen Teilaspekt nämlich die Due Diligence und das Transaktionsmanagement, damit der Einkauf bzw. die Einkaufprozesse möglichst gut auf die nachfolgende Bewirtschaftung abgestellt werden können. Weitere Beispiele wichtiger Analyse- und Controllinginstrumente werden in Kapitel 5 gegeben, so die SWOT-Analyse, das Portfolio-Management, Kennzahlen und Kennzahlensystem, Benchmarking sowie die Balanced­­­­­ Scorecard und das Controlling als wichtige Planungs-, Steuerungs- und Kontrollmöglichkeit in Immobilienorganisationen. Hier – wie im Kapitel 6, das die Finanzierung und das Risiko­management umfasst – ist wiederum Wert darauf gelegt worden, die Zusammenhänge im Sinne des Prozess- und Wertmanagements herauszuarbeiten. Statt eines Resümees betrachtet das abschließende 7. Kapitel das Lebenszyklusmodell, die Lebenszyklusberechnung sowie Green Building und Nachhaltigkeit.

März 2018Michaela Hellerforth

Über Autor(innen)

Hellerforth, Michaela
Michaela Hellerforth, Professor Dr. rer. pol. ist Autorin zahlreicher Fachbücher und unterrichtet und berät Unternehmen und Kommunen rund um Fragen, die die Immobilie betreffen. Sie hat eine Professur für Facility Management an der Westfälischen Hochschule in Gelsenkirchen und arbeitete bei verschiedenen Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Sie war im Vorstand des Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen (BFW) sowie im Verwaltungsrat der BIMA.