E-Book, Deutsch, 246 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Hoffmann Investieren in Immobilien wie ein Profi
1. Auflage 2024
ISBN: 978-3-648-17811-9
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
So bauen Sie ein Vermögen auf und sorgen für das Alter vor
E-Book, Deutsch, 246 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-17811-9
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Matthias Hoffmann ist Diplom-Kaufmann und seit 25 Jahren als Immobilieninvestor tätig.
Autoren/Hrsg.
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2 Für wen das Buch gedacht ist
»Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien.
Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie.«
Will Rogers, US-amerikanischer Komiker
Quality Time, Work-Life-Balance und Sabbatical sind Themen, die den jüngeren Teil unsere Gesellschaft umtreibt. Die Politik zwingt uns, bis zum 67. Lebensjahr zu arbeiten und ein Renteneintritt mit 70 Jahren wird bereits diskutiert – und wird kommen; den meisten Selbstständigen wird es nicht besser gehen: Sie arbeiten selbst und ständig! Wer aber früher als geplant aus diesem Hamsterrad aussteigen möchte, ohne sich finanziell aufs Glatteis zu begeben, wird für ein nennenswertes Zusatzeinkommen, auch »passives Einkommen« genannt, sorgen müssen.
Wenn der durchschnittliche Deutsche jeden Monat etwa ein Drittel seines Einkommens für Mietzahlungen ausgibt, benötigt ein Immobilieninvestor entsprechend drei bezahlte Wohnimmobilien zur Vermietung, um ein durchschnittliches Monatseinkommen zusätzlich zu erhalten. Das muss doch zu schaffen sein. Im amerikanischen Sprachgebrauch wird Geld einfach »gemacht« (to make money), im englischen Sprachgebrauch wird das Geld wenigstens schon mal »geerntet« (to earn money) und nur im deutschen Sprachgebrauch muss man dafür »dienen« (Geld verdienen). Am Letztgenannten sollten Sie sich zukünftig nicht mehr orientieren und nichts eignet sich besser, um ein zusätzliches, passives Einkommen zu »machen«, als Immobilien.
In den letzten Jahren sind aber die Preise für Immobilien stetig gestiegen und die Nachfrage nach Investments in Betongold war beträchtlich. Das lag vorrangig an den fallenden Zinsen und den damit verbundenen sehr niedrigen Finanzierungskosten.
Es ergaben sich unzählige Möglichkeiten, Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, Wohnungen zu vermieten und Zusatzeinkommen zu erzielen. Seit einiger Zeit steigen die Zinsen wieder, die Nachfrage hat sich reduziert, die Kaufpreise sind in Bewegung, Verkäufer nervös, Käufer verunsichert und die Märkte und Marktteilnehmer aufgewühlt. In solchen Zeiten muss man etwas genauer hinschauen.
Gemäß der Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes gibt es in Deutschland etwa 43,4 Millionen Wohnungen (Stand 2022), von denen etwa 42?% von den Eigentümern bewohnt werden. Dementsprechend werden 58?% des Wohnungsbestandes von Mietern bewohnt, die durchschnittlich etwa 28?% ihres Einkommens für Mietzahlungen ausgeben. Der vorhandene Wohnraum ist zu mehr als 80?% im Besitz von Privatpersonen oder privaten Eigentümergemeinschaften, etwa 12?% gehören der öffentlichen Hand und die verbleibenden 8?% sind Eigentum von Immobilienkonzernen. Als Gründe für die geringe Eigentumsquote führt die Bundesbank die hohe Grunderwerbsteuer, die fehlende Absetzbarkeit der Schuldzinsen und die günstigen Mieten im sozialen Wohnungsbau an.
Einerseits ist der Traum vom Eigenheim in Deutschland niemals ausgeträumt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Eigennutzung ist ungebrochen. In den Speckgürteln rund um die Metropolen schießen die Neubaugebiete wie Kraut aus dem Boden. Die Kauf- und Mietpreise für Neubauten im Einheitsstil gehen durch die Decke und Makler haben seit Jahren goldene Zeiten. Die Wohnimmobilien selbst bewohnen ist allerdings immer ein Kostenfaktor – nicht immer ist Wohneigentum wirtschaftlich sinnvoll. Häufige Umzüge, mangelndes handwerkliches Geschick und fehlendes Interesse an Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten kehren die Vorteile von Wohneigentum schnell ins Gegenteil, denn die Kosten des selbst genutzten Wohneigentums sind immer dem privaten Konsum zuzurechnen.
Andererseits aber gehören Immobilien, also Grundstücke (und Gebäude), zu den sehr bedingt vermehrbaren Gütern auf unserem Planeten und sind daher, bei steigender Nachfrage, bedingt durch die stetig steigende Zahl an Menschen und einem fast konstanten Angebot an Flächen, fast schon zur Wertsteigerung verpflichtet. Immobilien stellen somit eine erstklassige Investitionsmöglichkeit dar. In den Metropolregionen halten sich die Risiken – bei sorgsam ausgewählten Objekten – durchaus im Rahmen. Wer allerdings glaubt, das gehe alles ohne jegliches Zutun, der täuscht sich gewaltig. Die Vermietung von mehreren Immobilien und der Vermögensaufbau sind mit Arbeit verbunden, die sich aber durchaus im Rahmen hält, wenn man sich ein wenig auskennt.
Wer seine Mieteinkünfte sorgsam spart und nicht verjubelt, wird immer ausreichend Rücklagen haben, um die notwendigen Renovierungen und Erhaltungsmaßnahem durchführen zu können. Und wer sich viele Jahre gut gekümmert und reinvestiert hat, wird im Alter auch nennenswertes Vermögen aufgebaut haben und nicht auf Immobilien mit unsäglichem Renovierungsstau blicken.
Dieses Buch vermittelt das Basiswissen für erfolgreiche Investitionen in Anlageimmobilien in chronologischer Reihenfolge: von der Idee eines Immobilieninvestments über die Finanzierung und den Kauf einer Anlageimmobilie bis hin zur Verwaltung der Liegenschaften und Weitergabe an die Nachfahren. Somit stellt das Buch die Grundlagen für ein zusätzliches, passives Einkommen durch Vermietung und Verpachtung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zur Verfügung und zeigt, wie man über die Jahre, fast von allein, ein Immobilienvermögen aufbaut und verwaltet.
Immobilieninvestments zur Fremdvermietung sind im Gegensatz zur selbst bewohnten Immobilie keine Konsumausgaben. Es stellt sich also die Frage: Entweder für Geld arbeiten oder Geld für sich arbeiten lassen?
Im Laufe der Jahre wird sich das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung (VuV) kontinuierlich erhöhen. Das Ziel ist es, eines Tages vom zusätzlichen Immobilieneinkommen gut leben zu können, den Job als Angestellter an den Nagel zu hängen und sich gänzlich um Dinge zu kümmern, für die man momentan keine Zeit findet. An irgendeiner Stelle dieser Zeitreise wird er erreicht sein: der Punkt, an dem wir in ein selbstbestimmtes Leben wechseln könnten.
25 Jahre nach unserem ersten Immobilienkauf haben wir uns ein Immobilienportfolio bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern sowie Ferienhäusern aufgebaut, von dem wir auskömmlich leben können. Wir waren nie Freunde von Eigentumswohnungen, Teileigentum, stundenlangen Eigentümerversammlungen, Streitigkeiten mit Miteigentümern und Mehrheitsentscheidungen. Im Großen und Ganzen funktioniert ein Immobilienportfolio aus Eigentumswohnungen aber genauso und wird von Zehntausenden erfolgreichen Investoren praktiziert.
Die Vorteile des Alleineigentums bestehen lediglich darin, dass man auf seinem eigenen Grundstück schalten und walten kann, wie man möchte. Renovierungen, Modernisierungen, An- und Umbauten sowie Abbruch und Neubau müssen mit keiner Eigentümergemeinschaft abgesprochen werden.
Häufig stellt der Staat finanzielle Anreize in Form von Steuererleichterungen oder Zuschüssen für ein bestimmtes Verhalten seiner Bürger in Aussicht; er steuert also unser Verhalten. Die Inanspruchnahme dieser Zuschüsse, Vorteile und Steuererleichterungen sind also keinesfalls mit illegaler Steuerhinterziehung oder bewusst falschen Angaben in der Steuererklärung zu verwechseln. Im Gegenteil: Das Nutzen dieser Vorteile ist vom Staat ausdrücklich gewünscht.
Die Isolierung und die Erneuerung von alten Dächern, der Austausch veralteter Fenster oder eine Fassadendämmung werden für einen bestimmten Zeitraum staatlich bezuschusst. Sollte ich mich also für eine Fördermöglichkeit entscheiden, so möchte ich nicht erst endlos lange Diskussionen mit den Miteigentümern führen müssen, da sich die Zeitfenster für die Fördermöglichkeiten häufig schnell wieder schließen oder die Fördertöpfe einfach schnell geleert sind. An späterer Stelle werde ich darauf zurückkommen und die Vorteile für die persönliche Steuerplanung aufzeigen.
Ein Engagement in Immobilien kann viele Gründe haben. Ich möchte mich einerseits an all diejenigen wenden, die zukünftig mit Immobilien Geld »machen« möchten oder bereits begonnen haben, sich ein kleines Immobilienportfolio aufzubauen. Andererseits ist dieses Buch auch für all diejenigen geschrieben, die sich bislang gar nicht oder nur sehr wenig mit Immobilien beschäftigt haben und irgendwann in der Zukunft ein Immobilienportfolio erben oder bereits geerbt haben. Schnelles Praxiswissen kann hier vonnöten sein. Dieses Buch soll sowohl ein Leitfaden bei vielen Aspekten des Immobilieninvestments sein als auch als Nachschlagewerk für all diejenigen dienen, die gerade ihre ersten Schritte in Richtung Immobilienportfolio machen.
Es ersetzt im Einzelfall nicht die professionelle Beratung eines Steuerberaters, eines Anwalts, eines Notars oder eines Handwerksmeisters. Vielmehr soll dieses Buch Strategien und Vorgehensweisen aufzeigen und das nötige Handwerkszeug vermitteln, um als Immobilieninvestor erfolgreich zu sein. An den passenden Stellen werde ich auf meine persönlichen Erfahrungen zurückgreifen und aufzeigen, was ich in der Vergangenheit hätte besser machen können. Hier muss ich auch an ein Zitat denken, das Albert Einstein zugeschrieben wird: »Wenn du es einem Sechsjährigen nicht erklären kannst, dann hast du es selbst nicht verstanden.« Und da ich von mir behaupte, nur über Themen zu schreiben, die ich auch verstanden habe, werde ich mich daran auch halten.
Ist also einmal eine Entscheidung für eine Investition in eine Immobilie gefallen, beginnt ein Zyklus, der sich mit jeder einzelnen Immobilieninvestition und mit jedem Kalenderjahr wiederholt und den roten Faden des Buches darstellt: Alles beginnt mit dem Gang zur Hausbank oder zu einem anderen Finanzinstitut. Ohne eine unverbindliche, lose Finanzierung und der Ermittlung des...
