Ob Immobilienerwerb, Veräußerung, Beleihung, Ehescheidung oder Erbauseinandersetzung - in Fällen wie diesen brauchen Sie Antwort auf die Frage: Was ist die Immobilie wert? Mit diesem Leitfaden bestimmen Sie den aktuellen Verkehrswert von Immobilien und Grundstücken und erhalten aktualisierte Formeln und Online-Hilfsmittel für die Analyse.
Inhalte:
- Informationsbeschaffung
- Aufbau und Anforderungen an ein Gutachten
- Ermittlung des Bodenwertes
- Wertermittlung bebauter Grundstücke: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren,
Sachwertverfahren - Kontrollen & Analysen: Sensitivitätsanalysen, Plausibilitätskontrollen
- Formeln und Hilfsmittel
- Gesetzliche Regelungen und Vorschriften
- Mit den Änderungen der Wertermittlungsreform (ImmoWertV)
- Neu: Mit der geänderten Sachwertrichtlinie 2012 und den Normalherstellungskosten 2010
Mit Arbeitshilfen online:
- Ausführliches Mustergutachten
- Berechnungsbeispiele
- Checklisten
- Demoprogramm zur Wertermittlung
- Gesetze und Verordnungen
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
Vorwort zur fünften Auflage
Vorwort
Beschaffung der notwendigen Informationen
Grundsätzliches zur Wertermittlung
Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch
Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht
Wohnungs-und Teileigentum
Weitere wichtige Informationen
Nachbarrechtliche Beschränkungen
Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten
Baulasten
Öffentlich-rechtliche Abgaben
Das Liegenschaftskataster
Altlasten
Baugrundverhältnisse
Erhaltungssatzung
Behördliche Genehmigungen überprüfen
Denkmalschutz
Geeignete Karten
Immissionsbelastung
Rund um die Miete
Wohn-und Nutzfläche
Kosten und Preisindizes
Das Gutachten: Aufbau und Anforderungen
Formulargutachten
Frei erstellte Gutachten
Einsatz von Wertermittlungssoftware
Aufbau des Gutachtens
Anforderungen an ein Gutachten
Ermittlung des Bodenwerts
Bestimmung des Bodenwerts unter Zuhilfenahme geeigneter Bodenrichtwerte
Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten
Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären
Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen
Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen
Die Geschossflächenzahl umrechnen
Weitere mögliche Schritte
Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln
Das Residualwertverfahren
Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke
Das Vergleichswertverfahren
Das Ertragswertverfahren
Der Bodenwert
Ermittlung des Gebäudeertragswerts
Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Ermittlung des Vervielfältigers
Ermittlung des Ertragswerts bzw. Verkehrswerts (Marktwerts) des Grundstücks
Das Sachwertverfahren
Ermittlung des Bodenwerts
Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen
Ermittlung der Brutto-Grundfläche
Die Normalherstellungskosten
Bestimmung des Gebäudestandards
Berücksichtigung der Umsatzsteuer und der Baunebenkosten
Korrekturfaktoren
Baupreisindex -Ermittlung der Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag
Ermittlung der Herstellungskosten der Außenanlagen
Alterswertminderung
Ermittlung des vorläufigen Sachwerts des Grundstücks
Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks
Kontrollen und Analysen
Sensitivitätsanalysen
Plausibilitätskontrollen
Ertragsfaktoren
Gebäudefaktoren
Plausibilitätskontrolle für Einfamilienhäuser
Formeln und Hilfsmittel
Ertragsvervielfältiger
Aufzinsen: Berechnung des Endbetrags
Diskontierung (Abzinsung)
Alterswertminderung
Kalkulationshilfe zum Sachwertverfahren
Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren (allgemeines Ertragswertverfahren)
Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen
Kalkulationshilfe zum Residualwertverfahren
Hilfsmittel zur Bestimmung des ortsspezifischen Liegenschaftszinssatzes
Die relevanten gesetzlichen Normen und Regelungen
Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick
Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung
Anhang
Anlage 1: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Anlage 2: Richtlinien zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie, SW-RL)
Anlage 3: Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006)
Anlage 4: Beispielgutachten
Abkürzungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis
Kontrollen und Analysen
Ein Gutachten muss plausibel und prüffähig gestaltet sein. Aufbau und Inhalt müssen daher so dargestellt werden, dass auch der Empfänger und interessierte Laie das Gutachten verstehen und nachvollziehen kann. Eine Möglichkeit, die Eingangsdaten und somit das ermittelte Ergebnis im Gutachten zu untermauern, ist die Anwendung von Plausibilitätskontrollen und Sensitivitätsnachweisen.
Nachfolgend werden einige Möglichkeiten dargestellt, wie sich in einem Gutachten Plausibilitätskontrollen und Sensitivitätsanalysen aufführen und darstellen lassen. Bei der Anwendung von Sensitivitätsanalysen wird für unterschiedliche Ausgangsgrößen dargestellt, welche Auswirkungen sie auf das Wertermittlungsergebnis haben. Für den Wertermittler bedeutet dies, dass er für die Herleitung von Ausgangsgrößen, die sich besonders auf den Verkehrswert auswirken, mit großer Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit recherchieren muss. Besondere Auswirkungen auf den Ertragswert hat zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren. Variiert man diesen zum Beispiel um 0,5 Prozent, ergibt sich im Ertragswert eine Änderung (bei längerer Restnutzungsdauer) von circa zehn Prozent!
Plausibilitätskontrollen dienen in einem Gutachten dazu, das Wertermittlungsergebnis, also den ermittelten Verkehrswert, beispielsweise anhand von Faktoren oder unter Zuhilfenahme anderer Verfahren zu untermauern.
