E-Book, Deutsch, 172 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Nöllke Nebenkostenabrechnung für Vermieter
12. aktualisierte und erweiterte Auflage 2025
ISBN: 978-3-648-18300-7
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Sicherheit bei den Betriebskosten
E-Book, Deutsch, 172 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-18300-7
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.
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1.5 Was muss in den Mietvertrag?
Wir haben es bereits zu Anfang des Kapitels angesprochen: Ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag ist Ihr Mieter nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu übernehmen. Daher sollten Sie in den Vertrag die folgenden fünf Punkte aufnehmen:
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Eine Klausel, die festlegt, dass Ihr Mieter neben der Miete die Nebenkosten zu tragen hat.
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Eine Aufschlüsselung, um welche Arten von Nebenkosten es sich dabei handelt, also z.?B. Kosten für die Müllabfuhr, die Hausreinigung, Strom, Wasser, Warmwasser und Heizung. Es genügt aber auch ein bloßer Hinweis auf den Gesetzestext (siehe unten).
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Eine nähere Bestimmung, für welche Nebenkosten eine Pauschale erhoben wird und für welche Nebenkosten der Mieter eine Vorauszahlung leistet.
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Einen festen Betrag, in welcher Höhe sich die Nebenkosten bewegen. Wenn Sie einen Teil davon als Pauschale und einen anderen als Vorauszahlung erheben, müssen Sie beide gesondert ausweisen.
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Eine Öffnungs- oder Anpassungsklausel, die es Ihnen erlaubt, neu entstandene Nebenkosten auf Ihren Mieter umzulegen (siehe unten).
1.5.1 Nennen Sie unbedingt den Betrag!
Seit jeher gilt der Grundsatz, dass der Mieter aus den Vertragsklauseln ersehen muss, welche Kosten auf ihn zukommen. Daher ist es auch so wichtig, dass Sie einen festen Betrag nennen, die der Mieter für die Nebenkosten zu entrichten hat. Wenn Sie keinen Betrag angeben, sind die Schwierigkeiten vorprogrammiert: Es gibt keine Grundlage dafür, dass Sie von Ihrem Mieter eine Vorauszahlung verlangen können; noch weniger können Sie plötzlich eine Pauschale von ihm fordern.
Was Sie tun können: Unter der Voraussetzung, dass die Nebenkostenvereinbarung »wasserdicht« ist, erstellen Sie eine Jahresabrechnung der vertraglich vereinbarten Nebenkosten und schicken Ihrem Mieter Ihre Nachforderung (da er bislang keine Vorauszahlungen leisten musste, wird es sich zwangsläufig immer um Nachforderungen in beträchtlicher Höhe handeln). Aber auch in diesem Fall kann sich Ihr Mieter weigern, die Kosten zumindest in voller Höhe zu übernehmen. Denn für ihn war bei Vertragsabschluss nicht abzusehen, dass er eine solche Nachzahlung zu leisten hat. Schließlich ist es ganz und gar unüblich, die Nebenkosten auf diese Weise abzurechnen.
Das bedeutet nun nicht, dass Ihr Mieter in diesem Fall um die Zahlung der Nebenkosten herumkommt. Die verbrauchsabhängigen Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser muss er in jedem Fall tragen. Was die anderen Kosten betrifft, so sollten Sie versuchen, sich mit dem Mieter zu einigen. Natürlich nur, wenn er die Abrechnung beanstandet. Vielleicht können Sie ihm ein wenig entgegenkommen und eine gerichtliche Klärung vermeiden.
Beispiel: Vorauszahlung null Euro
In einem gewerblichen Mietvertrag vereinbaren die Parteien, dass der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat und dafür eine monatliche Vorauszahlung leisten muss. Allerdings wird im Vertrag keine konkrete Summe genannt. Das OLG Düsseldorf entschied: Die Klausel ist wegen »fehlender inhaltlicher Bestimmtheit« unwirksam, der Mieter muss außer den Heizkosten keine Betriebskosten übernehmen (Urteil vom 26. September 2002, Az. 10 U 170/01). Dabei ist zu beachten, dass die Anforderungen an Wohnraummietverträge eher strenger sind als an Mietverträge für gewerblich genutzte Räume.
1.5.2 Sämtliche Nebenkosten in einem Satz
Es mag ein wenig überraschen, aber es gibt eine sehr bequeme Lösung, alle umlagefähigen Kosten mit einem Satz zu erfassen. Es genügt der Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung. Da sind sämtliche Nebenkosten aufgeführt, die zulässig sind. In älteren Mietverträgen (vor 2004) wird auf die »Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung« verwiesen. Inhaltlich ergeben sich keine Unterschiede. In beiden Fällen können Sie alle Nebenkosten auf den Mieter umlegen – ohne sie gesondert aufzuschlüsseln. Ausnahme: die »sonstigen Betriebskosten« (siehe 2.19). Das sind Kosten, die nicht in die Standardkategorien fallen, aber dennoch umlagefähig sind. Die müssen genannt werden, sonst dürfen Sie die nicht abrechnen.
Womöglich reicht es sogar, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter »die Betriebskosten« tragen muss. Dieser Gedanke liegt zumindest nahe, nachdem der Bundesgerichtshof eine Klausel für wirksam erklärt hat, die irrtümlich auf die »Anlage 3 zu § 27« Bezug nahm (die galt bei Vertragsabschluss nicht mehr). Der BGH begründete sein Urteil damit, dass der Begriff der Betriebskosten grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung bedarf. Er könne als bekannt vorausgesetzt werden (Urteil vom 10. Februar 2016, Az. VIII ZR 137/15).
Auch für die Gewerbemieter hat der BGH diese Auffassung bestätigt. Dabei gingen die Richter noch einen Schritt weiter und stellten klar: Auch die Nennung einzelner Kostenarten führt nicht dazu, dass der Vermieter nur diese umlegen kann. Auch die nicht genannten (in diesem Fall die Grundsteuer) darf der Vermieter abrechnen. (BGH, Urteil vom 8. April 2020, Az. XII ZR 120/18).
Ob das auch auf den Begriff »die Nebenkosten« zutrifft, erscheint eher fraglich. Ohnehin empfiehlt sich dringend, auf das betreffende Gesetz zu verweisen, also § 2 der Betriebskostenverordnung. Ohne diesen Hinweis steht die Klausel auf bedeutend wackligeren Füßen.
1.5.3 Was gilt, wenn Sie bei der Auflistung Nebenkosten vergessen?
Wenn Sie die Nebenkosten auflisten, dann achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre Aufzählung vollständig ist. Andernfalls können Sie die Betriebskosten, die Sie nicht genannt oder in einer Auflistung nicht angekreuzt haben, nicht mehr auf den Mieter umlegen (LG Frankfurt, Urteil vom 30. August 1985, Az. 2/17 S 178/85, WM 1986, S. 93). Eine Auflistung erscheint ohnehin nur dann sinnvoll, wenn Sie die Zahlung der Nebenkosten unterschiedlich behandeln wollen, also für bestimmte Nebenkosten eine Pauschale erheben und andere abrechnen wollen.
Manche Mietverträge enthalten auch schlicht den Gesetzestext, in der Regel als Anlage. Damit sind Sie auf der sicheren Seite – sofern Sie den nächsten Punkt beachten.
1.5.4 Zusätzliche Nebenkosten unbedingt nennen
Im nächsten Kapitel werden Sie erfahren, welche Nebenkosten im Einzelnen umlagefähig sind. Und Sie werden die 17 Arten von Nebenkosten kennenlernen, die in der erwähnten »Anlage 3« bzw. in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden. Wichtig: Es gibt Nebenkosten, die in dieser Aufstellung nicht ausdrücklich genannt werden, die aber dennoch umlagefähig sind, die bereits erwähnten »sonstigen Betriebskosten«. Dazu zählen beispielsweise die Kosten für eine jährliche Dachrinnenreinigung oder für den Müllschlucker. Solche Kosten sind auch durch die erwähnten gesetzlichen Bestimmungen als Nebenkosten anerkannt; sie fallen unter die »Position 17« (»sonstige Betriebskosten«). Zwingende Voraussetzung, damit Sie diese Position auch abrechnen können: Sie muss ausdrücklich im Mietvertrag genannt sein. Sonst kann Ihr Mieter die Abrechnung anfechten. Woran Sie erkennen, ob eine bestimmte Nebenkostenart umlagefähig ist, erfahren Sie zu Beginn des nächsten Kapitels.
Achtung: Treffen Sie eine Vereinbarung über die Kosten der Ablesung
Wenn Ihr Mieter nicht gerade zum Ende einer Abrechnungsperiode auszieht, fallen zusätzliche Gebühren für das Ablesen der Zählerstände an. Da hier klare gesetzliche Regelungen fehlen, sollten Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter bei seinem Auszug diese Kosten übernimmt.
1.5.5 Muss der Umlageschlüssel in den Mietvertrag?
Die gesamten Nebenkosten eines Gebäudes werden nach bestimmten Umlageschlüsseln auf die Wohnungen verteilt. Welche unterschiedlichen Schlüssel es gibt und was es im Einzelnen zu beachten gilt, erfahren Sie im Kapitel »So rechnen Sie richtig ab«. Hier nur so viel: Wenn Sie im Mietvertrag keinen Umlageschlüssel vereinbart haben, dann müssen Sie im Regelfall gemäß § 556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche der Mietsache als Schlüssel ansetzen. Eine wichtige Ausnahme sind die Kosten, die Sie nach dem Verbrauch oder nach der Verursachung abrechnen können. Also beispielsweise Strom, Wasser, Gas (Verbrauch) oder Kabelgebühr (Verursachung).
1.5.6 Was tun bei bestehenden Mietverträgen?
Vielleicht stellen Sie fest, dass Sie in Ihrem bestehenden Mietvertrag auch keinen Umlageschlüssel vereinbart haben. Aber Sie haben schon ein-, zweimal abgerechnet. Müssen Sie jetzt alle Schlüssel gemäß § 556a Abs. 1 BGB umstellen? Davon ist eher abzuraten. Wenn Ihr Mieter den Schlüssel nicht beanstandet hat, dürfte auch hier eine »konkludente Vertragskonkretisierung« vorliegen. Viel eher könnte es für Irritationen sorgen, wenn Sie unvermittelt den Verteilerschlüssel ändern. Lassen Sie ihn daher, wie er ist. Erst wenn Ihr Mieter ihn beanstandet, besteht möglicherweise Handlungsbedarf.
1.5.7 Wie kann Ihre Nebenkostenvereinbarung aussehen?
Wie Sie die Vertragsklausel über die Nebenkosten formulieren, liegt ganz bei Ihnen. Wichtig ist nur, dass Sie die angesprochenen vier Punkte (s.?o.) berücksichtigen und sich um größtmögliche Klarheit bemühen. Wenn Sie von einem Formularmietvertrag Gebrauch machen, sollten Sie darauf achten, dass die betreffenden Felder ausgefüllt bzw. angekreuzt sind. Was nicht zutrifft, müssen Sie streichen. Es kann gar nicht oft genug darauf hingewiesen werden: Alle Unklarheiten gehen zu...
