Salden Die Dynamische Methode

Immobilien-Rating für nachhaltigen Gewinn
1. Auflage 2014
ISBN: 978-3-648-04912-9
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, Band 06870, 288 Seiten, E-Book

Reihe: Haufe Fachbuch

Wer Fehlinvestitionen bei Wohnimmobilien reduzieren will, muss sich von den marktüblichen Wertermittlungsverfahren verabschieden. Denn sie haben die Schwäche, den Wert von Immobilien nur punktuell und nicht über den gesamten Investitionszyklus hinweg zu betrachten. Das führt oft zu falschen Prognosen.

George Salden, Gründer und CEO der Capital Bay GmbH, stellt mit der Dynamischen Methode erstmalig ein Instrument vor, welches die dynamische Wertentwicklung einer Immobilie berücksichtigt und so eine bessere Entscheidungsgrundlage für Ihre Investments schafft.

Inhalte: • Überblick zu Verfahren der Wertermittlung und Immobilienbewertung. • Die Dynamische Methode im Detail. • Die Wohnimmobilie im Kapitalmarkt. • Bilanzlektüre und Bilanzerstellung. • Konzeption eines Immobilienratings.

Extra: • Zugriff auf die vom Autor entwickelte Bewertungssoftware (Testversion).

Autoren/Hrsg.

Salden, George

Fachgebiete

• Wirtschaftswissenschaften Wirtschaftssektoren & Branchen Immobilienwirtschaft

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Werte erkennen
- Grundlagen der Immobilienbewertung
- Etablierte Wertermittlungsverfahren
- Werte erkennen mit der Dynamischen Methode

Werte heben
- Möglichkeiten der Werthebung
- Eine erste Annäherung: Die Investmentklasse
- Wertschöpfungstiefen
- Beteiligte der Werthebung

Werte realisieren
- Die Immobilie im Kapitalmarkt
- Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland
- Fazit

Dreiklang
- Der Jahresabschluss in der Immobilienwirtschaft
- Bilanzanalyse

Konzeption eines Immobilienratings
- Optimale Investitionsdauer
- Rating

Die Dynamische Methode als IT-Lösung
- Die Funktionen
- Die Bedienung
- Ihr Zugang zur Software

Epilog

Danksagung

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Leseproben

Etablierte Wertermittlungsverfahren

In Deutschland hat die Ermittlung von Immobilienwerten eine lange Tradition. Schon im 19. Jahrhundert beginnt die Verkehrswertermittlung und mit ihr die Diskussion um die richtige Wertermittlungsmethode. Dabei stehen drei klassische Verfahren zur Verkehrswertermittlung im Zentrum: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Jedes Verfahren zeichnet sich durch ein spezifisches Vorgehen und bestimmte methodische Prämissen aus, die es nur für bestimmte Anlässe einsetzbar macht:

- Das Vergleichswertverfahren etwa besitzt nach wie vor ein hohes Ansehen, wenn es darum geht, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Es analysiert dafür vergangene Käufe von Immobilien vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage. Da dem Vergleichswert real gezahlte Kaufpreise aus dem Markt zugrunde liegen, hat das Vergleichswertverfahren den Ruf, besonders nah am Markt zu operieren und das reale Marktgeschehen abbilden zu können.
- Das Ertragswertverfahren hat seinen Ursprung hingegen in der Beleihungspraxis und richtet sich am Marktgeschehen aus. Der Ertragswert ist für die Bewertung von Immobilien, mit denen eine Renditeabsicht verfolgt wird, am geeignetsten.
- Das Sachwertverfahren hat im Gegensatz zu den beiden anderen Verfahren den Ruf einer nicht mehr marktgerechten Vorgehensweise. Der ihm zugrunde liegende physische Immobilienbegriff (im englischen „bricks and mortar" genannt) konzentriere sich zu stark auf die Bausubstanz und vernachlässige den Marktzyklus.

Dennoch wird immer wieder darauf hingewiesen, dass die „deutsche Bewertungspraxis [.] seit jeher stringent darauf ausgerichtet [ist], die Bewertungsverfahren an das tatsächliche Marktgeschehen auf dem Grundstücksmarkt zu orientieren." Allerdings bleibt diese Immobilienbewertung weit hinter den Möglichkeiten zurück, die eine detaillierte und genaue Analyse des Immobilienmarkts liefern kann.

Die Wertermittlungsreform aus dem Jahr 2010 legt zwar explizit nahe, dass „zur Marktanpassung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt" zu berücksichtigen sind. Doch diese Formulierung zeigt schon deutlich das Problem der normierten Wertermittlungsverfahren: Die Werte, die mittels des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens gewonnen werden, müssen an aktuelle Marktgegebenheiten angepasst werden. Sie werden also per Definition nicht direkt dem Markt entnommen, sondern mittels eines Marktanpassungsfaktors an das Marktgeschehen angeglichen.

Über Autor(innen)

Salden, George
George Salden ist seit 2004 in der Immobilienbranche tätig und blickt auf über 20 Jahre Fach- und Führungserfahrung zurück bei einem Transaktionsvolumen von über 7 Milliarden Euro. Als CEO und Gründer von Capital Bay verantwortet er vor allem die Bereiche M&A, Marketing und Human Resources. Darüber hinaus ist er Erfinder und Mitbegründer der Auswertungs- und Transaktionssoftware UVALUATE, später 21ST. Die dynamische Methode ist aus seiner langjährigen Praxiserfahrung mit Immobilientransaktionen entstanden.