E-Book, Deutsch, 237 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Schulze / Stein / Möller Der Altbau - inkl. Arbeitshilfen online Auswahl, Kauf, Modernisierung
1. Auflage 2020
ISBN: 978-3-648-13811-3
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
E-Book, Deutsch, 237 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-13811-3
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Ob Altbauwohnung mit Stuckdecke, Einfamilienhaus in schöner Lage oder Fachwerkhaus - Altbauten haben ihren Reiz. Aber sie können auch ihre Tücken haben: marode Bausubstanz, schlechter energetischer Zustand, nicht mehr zeitgemäße Raumaufteilung. Dieses Buch hilft Ihnen als Immobilienkäufer, die richtige Entscheidung zu treffen. Angefangen von grundsätzlichen Überlegungen, welche Immobilie zu Ihnen passt, über technische Möglichkeiten und Aufwand einer Sanierung bis hin zu Fördermitteln, die Sie beantragen können. Es geht auch auf gesetzliche Vorgaben ein. Die Autoren kennen alle Stolpersteine und zeigen, wie Sie sich wirksam vor ihnen schützen und kostenintensive Folgen vermeiden.
Inhalte:
- Schritt für Schritt zu den eigenen vier Wänden
- Kaufgespräche erfolgreich führen
- Bestandsaufnahme: Wie ist der bauliche Zustand der Immobilie?
- Sanierung oder grundlegende Modernisierung?
- Selbstnutzung oder Vermietung?
- Bei Heizung und Warmwasser Kosten senken
- Nachhaltige Baustoffe
Arbeitshilfen online:
- Kaufverträge
- Muster
- Gesetze
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Schritt für Schritt zu den eigenen vier Wänden
- Schritt eins: Wie sieht Ihr Traumhaus bzw. Ihre Traumwohnung aus?
- Schritt zwei: Welche Anforderungen soll die Immobilie erfüllen?
- Schritt drei: Welche Räume werden benötigt und wie groß sollen sie sein?
- Schritt vier: Wie soll die Immobilie bautechnisch aussehen?
- Schritt fünf: Entsprechen Grundstück und Standort den eigenen Vorstellungen?
- Schritt sechs: Was lässt sich umbauen? Was muss modernisiert werden?
- Schritt sieben: Ist der Kaufpreis angemessen?
- Schritt acht: Wie lässt sich die Finanzierung gestalten?
- Schritt neun: Welche baurechtlichen Bestimmungen sind zu beachten?
- Schritt zehn: Was ist im Kaufgespräch besonders wichtig?
Typische Eigenschaften und Mängel einer Immobilie
- Gebäudealtersklasse A (bis 1918)
- Gebäudealtersklasse B (1919 bis 1945)
- Gebäudealtersklasse C (1945 bis 1950)
- Gebäudealtersklasse D (1950 bis 1960)
- Gebäudealtersklasse E (1960 bis 1970)
- Exkurs: Asbest
- Gebäudealtersklasse F (1970 bis 1980)
- Gebäudealtersklasse G (ab 1980)
- Gebäudetypologie nach Energieverbrauch
Der Kauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses
Der bauliche Zustand der Immobilie
- Bestandsaufnahme eins: Umfeld und Grundstück
- Bestandsaufnahme zwei: Kellergeschoss
- Bestandsaufnahme drei: Heizung und Energieversorgung
- Bestandsaufnahme vier: die einzelnen Geschosse
- Bestandsaufnahme fünf: Dachgeschoss
- Bestandsaufnahme sechs: Außenfassade
- Bestandsaufnahme sieben: Außenbauteile der Fassade
- Bestandsaufnahme acht: Brandschutz
- Bestandsaufnahme neun: Altlasten und Schadstoffe
Erneuerbare Energien effizient einsetzen
- Sonnenenergie zur Warmwasserbereitung.
- Heizen mit Holz
- Wärmepumpen
- Kraft-Wärme-Kopplung
- Biogasanlagen
- Fernwärme
Sanierung oder grundlegende Modernisierung?
- Sanierungsmaßnahmen am Gebäude
- Grundrissanpassung: Ressourcen sparen, Raum gewinnen
- Bei Heizung und Warmwasser Kosten senken
- Energiecheck: die optimale Größe der Heizanlage
- Energiecheck: die passende Heizkesselgröße
- Deckenkonstruktionen prüfen, reparieren und sanieren
- Dachgeschoss: durch Ausbau Raum gewinnen
- Schadstoffe erkennen und entsorgen
- Auflagen des Denkmalschutzes
Bauteile und Baustoffe
- Altbaufassaden energetisch sinnvoll dämmen
- Fußboden
- Gestalterisches Potenzial bei nicht tragenden Innenwänden
- Dachsanierung
- Mit einer luftdichten Gebäudehülle Wärmeverluste vermeiden
Fördermittel für erneuerbare Energien und energetische Sanierungsmaßnahmen
- Fördermittel des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
- Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
- Regionale Förderprogramme
Wichtige Gesetze
- Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
- Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)
- Energieausweis nach EnEV 2014
Informationen und Beratung im Internet
Glossar
Die Autoren
Stichwortverzeichnis
2 Typische Eigenschaften und Mängel einer Immobilie
Das Baujahr eines Gebäudes sagt bereits viel über dessen bautechnische Eigenschaften aus. Als Käufer einer Bestandsimmobilie gilt es auf diesen Sachverhalt zu achten, um Objekte, die auf dem Markt angeboten werden, hinsichtlich ihrer baulichen Substanz schnell einschätzen zu können. Tipp Wenn Sie das genaue Baujahr eines Gebäudes kennen, können Sie daraus ableiten, in welcher Bauweise und mit welchen Baustoffen es errichtet wurde – und welche Probleme damit möglicherweise verbunden sind. Bauchemie oder Bauphysik – das Baujahr ist entscheidend Besonderes Augenmerk sollte den eingesetzten Baustoffen und der Bauchemie gelten. Kritische Stoffe wie Asbest, polychlorierte Biphenyle (PCB), Formaldehyd, Fluorchlorkohlenwasserstoffe (FCKW) usw. gehören heute in die Gruppe der unerwünschten Baumaterialien. Der Verbraucherschutz, der bestimmte Baustoffe als kritisch ansah, begann erst im Lauf der 1980er-Jahre. Von den Bausünden ist allerdings nicht jedes Gebäude betroffen, das früher erbaut wurde. In Häusern, die vor 1950 errichtet wurden, finden sich viel seltener kritische Baustoffe, häufiger ist dies der Fall bei Gebäuden mit Baujahr ab 1950 bis etwa Ende der 1980er-Jahre. Bei Gebäuden, die zwischen 1900 und den 1950er-Jahren gebaut wurden, ist eher die Bauphysik das Problem. Achtung Bei Gebäuden, die in diesem Zeitraum erstellt wurden, sollten Sie vor allem auf Feuchteschutz, Wärmedämmung, Schall- und Brandschutz achten. Welche Gebäudealtersklassen gibt es? Um typische Stärken und Schwächen von Häusern zu ermitteln, ist die Zuordnung zu einer Gebäudealtersklasse ein erster Schritt. Allerdings gibt es inzwischen verschiedene Gebäudealtersklassentypen, was die Handhabung nicht immer einfach macht. Der Unterschied bezieht sich meist auf Details der Gebäude wie Baustoffe, Gestaltung, Wohnungszuschnitte und Energieverbrauch. Tipp Um typische Schwachstellen von Gebäuden aufdecken zu können, ist es sehr hilfreich, ein Zielobjekt einer der Gebäudealtersklassen zuzuordnen. Die Wohngebäude werden in folgende Gebäudealtersklassen eingeteilt (Schwerpunkt Baustoffe, Gebäudedetails): Gebäudealtersklasse A: bis 1918 (bis Ende des Ersten Weltkriegs), Gebäudealtersklasse B: 1919 bis 1945 (von Beginn der Weimarer Republik bis Ende des Zweiten Weltkriegs), Gebäudealtersklasse C: 1945 bis etwa 1950 (direkte Nachkriegszeit), Gebäudealtersklasse D: 1950 bis 1960 (Aufbaujahre und während der Bauboomzeit), Gebäudealtersklasse E: 1960 bis 1970, Gebäudealtersklasse F: 1970 bis 1980, Gebäudealtersklasse G: ab 1980. Viele ältere Gebäude wirken auf den ersten Blick interessant, sie bieten den Reiz vergangener Zeiten. Aber nicht immer können sie mit ihrem Erhaltungszustand glänzen. Zwar gibt es auch sehr gut erhaltene Gebäude, doch deutlich häufiger finden sich Objekte mit dem einen oder anderen Mangel. Ein Problem ist die alternde Bausubstanz. Zwar wurden viele ältere Gebäude in den letzten Jahren saniert und modernisiert, doch gerade dann kann es schwieriger sein, die Bausubstanz zu beurteilen. Zum einen ist oft nicht klar, ob Baustoff- oder Baukonstruktionsprobleme gleich mitbeseitigt wurden, zum anderen stellt sich die Frage, wann die Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten stattfanden. Hinweise zur Art der Sanierung und Modernisierung erhalten Käufer aus Rechnungen und Arbeitsbelegen vom Verkäufer, sofern diese noch vorhanden sind – fragen lohnt sich. Hieraus ergibt sich meist das genaue Datum, wann die Arbeiten durchgeführt wurden. Tipp Auch aus diesem Grund ist es wichtig, bei der Besichtigung des Gebäudes zu klären, welche Bauschwächen vorhanden sein könnten. Die beste Lösung, wenn nicht ausreichend Erkenntnisse, etwa aus Rechnungen, vorliegen: Lassen Sie den Bauzustand gründlich analysieren und darüber ein Protokoll erstellen, das zusammen mit einem Baufachmann (einem Architekten, Bauingenieur oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baukonstruktion) zu einem bestimmten Datum schriftlich angefertigt wird und auch Fotos enthält. Die Erstellung eines Gutachtens oder einer Bauwerksanalyse kostet Geld. Doch wer vielleicht mehrere hunderttausend Euro ausgeben wird, sollte vorab bereit sein, mehrere hundert Euro für eine detaillierte Aufschlüsselung möglicher Schwächen zu bezahlen. Die Gebäudeklasse gibt Auskunft über typische Schwächen, die mit einem bestimmten Baujahr zusammenhängen. Daneben gibt es untypische Schwächen oder Baufehler: Eine Heizung kann beispielsweise schon zwölf oder 15 Jahre nach dem Hausbau defekt sein, während die in einem älteren Haus von 1975 noch prima läuft. Problematisch können auch Anbauten sein, sodass Bauschwächen unterschiedlicher Gebäudealtersklassen zusammenkommen. Angemerkt sei zudem, dass leichte Baufehler auch in vielen neueren Gebäuden vorhanden sind. 2.1 Gebäudealtersklasse A (bis 1918)
Wohngebäude der Klasse A wurden bis etwa 1850 oft in reiner Fachwerkbauweise – nach heutigen Maßstäben mit statisch überdimensionierten Konstruktionen – gebaut, vielfach nachträglich überputzt und im Lauf der Zeit dem Wohnstandard angepasst. Massive Stein- oder Ziegelgebäude gibt es vorwiegend in eher reichen Städten. Der Bau eines Steinhauses war früher teuer und wohlhabenden Personen vorbehalten. Was zeichnet diese Zeit sonst noch aus? Etwa 1850 wurde in Deutschland die Normung von Baustoffen eingeführt, was zu einer Änderung der Baukonstruktion (Statik) und zum Einsatz meist industriell hergestellter Baustoffe führte. Damit einher ging die bautechnische Umstellung weg von hölzernen Fachwerkkonstruktionen hin zu Mauerwerksbauten. Vielfach wurde deutlich erkennbares Mauerwerk (Sichtmauerwerk) in den Fassaden eingesetzt. Heute stehen Wohngebäude der Klasse A meist unter Denkmalschutz. Wohngebäude mit mehr als vier Geschossen findet man hier selten. Meist haben die Häuser ein bis zwei Geschosse, oft keinen Dachausbau. Tipp Geklärt werden sollte, ob ein Dachausbau möglich und mit welcher Wohnfläche dadurch ungefähr zu rechnen ist. Merkmale der Gebäudealtersklasse A Die Wände sind einschalig, 25 cm bis 51 cm dick aus Vollziegel- oder Naturstein gemauert, häufig verklinkert oder verputzt. Die Fassaden wurden teilweise mit Stuck- oder Mauerwerksornamentik optisch gestaltet. In Küstennähe findet sich auch zweischaliges Sichtmauerwerk, teilweise mit Luftschicht, jedoch ohne zusätzliche Wärmedämmung. Typisch für bestimmte Regionen sind hölzerne Fachwerkkonstruktionen mit Lehmausfachung. Die Fassaden sind regional farblich unterschiedlich gestaltet und mit Schnitzereien versehen, die Außenfassaden gestrichen, es fehlt eine zusätzliche Wärmedämmung. Meist mit Tondachziegeln, Naturschiefer oder Reet eingedeckt, ab Normeneinführung (im Jahr 1850) mit Betondachsteinen oder Metall, nach Sanierung in den Kriegsjahren oft mit Bitumendachpappe, Dachraum nicht wärmegedämmt. Dachsparren innen sichtbar belassen, keine Wärmedämmung und Luftdichtheit, oft »offene« Dachböden, Dacheindeckung vermörtelt oder regional mit Pappnoppen. Meist mit Bauglas einfach verglaste Holzsprossenfenster mit Holzrahmen, regional (meist Süddeutschland und Küstenbereich) als Kastenfenster ausgeführt, deren äußerer Flügel im Sommer ausgehängt wurde. Die Kellerdecken sind gemauerte Gewölbedecken oder Holzbalken mit Holzdielen, dazwischen Ascheschüttung, unterseitig Lehmschlag oder Putz auf Rohrgeflecht (bei Holzdecken), nach etwa 1850 verstärkt Massivdecken aus Stahlträgern (dazwischen Ziegelplatten oder Ortbeton), später auch Ziegeldecken. Wegen unzureichender Abdichtung gegen Erdfeuchte und Druckwasser sind besonders die im Erdreich liegenden Geschosse häufig feucht oder in der Bausubstanz beschädigt. Als Geschoss- bzw. Zwischendecken meist Holzbalkendecken mit Sand-, Lehm- oder Schlackenfüllung, oberseitig mit Dielung, oft auch bei Nassräumen mit Fliesen oder Terrazzo, selten kommen Ortbetondecken vor, Schallschutz oft unzureichend. Auf diese Probleme sollten Sie bei der Besichtigung besonders achten: fehlende Wärmedämmung, schlechter Schallschutz, feuchte Wände im Keller und teilweise im Erdgeschossbereich wegen der unzureichenden Abdichtung...
