Ellinger / Schaarschmidt Baumängel und Bauschäden - auf der Baustelle kann vieles schiefgehen, das für Hausbesitzer mit Kosten und Ärger verbunden ist

Erkennen, reklamieren und beseitigen. Mit Checklisten und Musterbriefen
1. Auflage 2023
ISBN: 978-3-7471-0629-7
Verlag: Stiftung Warentest
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 304 Seiten

Mängel vermeiden und was tun, wenn sie doch auftreten

Beim Hausbau muss man mit Fehlern rechnen, die mit Ärger und immensen Kosten verbunden sein können. Um nicht auf diesen sitzen bleiben zu müssen, sollten Bauherrinnen und -herren Ihre Rechte und Pflichten kennen.

Der Ratgeber vermittelt dabei ein Grundverständnis, wie Mängel aus juristischer Sicht behandelt werden. Wer haftet für Mängel? Welche Versicherungen können helfen? Das Buch leitet Sie mit sieben Kapiteln durch das Thema Mängel beim Hausbau oder -kauf. Welche Mängelrechte haben Sie? Wie erkennen, dokumentieren und machen Sie Mängel geltend? Welche Beurteilungsgrundlagen gibt es? Welche typischen Mängel gibt es während der Bauausführung, bei und nach der Abnahme? Den Antworten auf diese Fragen werden Sie im Laufe des Buches begegnen. Abgerundet wird das Hausbau Fachbuch mit zahlreichen Fotos von Baustellen, reich bebilderten Anleitungen und Tipps, wo man genau hinschauen oder nachmessen sollte, um Mängel und Schäden schnell und rechtzeitig zu erkennen.

Wie beanstanden Sie Mängel korrekt? 

Fotos von der Baustelle sind hilfreich, um Mängel und Schäden zu dokumentieren. Wichtig ist, wann Sie diese entdecken. Es gibt Fristen, die es dabei unbedingt zu beachten gibt. Mit Vorlagen für ein Abnahmeprotokoll oder einer Mängelbeseitigungsaufforderung hilft das Sachbuch bei der Abnahme des Bauobjektes. Diese ist Pflicht, denn mit ihr endet das Erfüllungsstadium des Vertrages und Sie nehmen das Bauwerk ohne Mängel an. 

Von der Planung bis zur Abnahme: In allen Bauphasen genau hinschauen – mit Praxistipps und Checklisten

Schäden und Mängel erkennen: Beispiele von typischen Mängeln mit hunderten Fotos aus der Praxis

Richtig reklamieren: Beanstandungen korrekt geltend machen und Mängel beseitigen lassen

Juristische Fallstricke vermeiden: Verträge richtig lesen, rechtssicher formulieren, Fristen einhalten

Gut beraten und geschützt: Alles zu Versicherungen und fachlicher Beratung beim Bau

Autoren/Hrsg.

Ellinger, Marc

Schaarschmidt, Birgit

Inhaltsverzeichnis

KAPITEL 1
Mängelrechte beim Hausbau oder -kauf
- Vorbereitung ist die beste Prävention
- Keine Angst vor juristischen Fachbegriffen
- Gut beraten und versichert
- Eine Frage des Zeitpunkts
KAPITEL 2
Mängel erkennen, dokumentieren und geltend machen
- Mängel beanstanden
- Mangel ist nicht gleich Mangel
- Beanstandungen richtig dokumentieren
KAPITEL 3
Beurteilungsgrundlagen
- Der Vertrag
- Vertragsformen beim Bauen
- Die Baubeschreibung
- Die allgemein anerkannten Regeln der Technik
- Weitere Beurteilungsgrundlagen
KAPITEL 4
Typische Mängel in der Planung
- Die Voraussetzungen
- Konzeption und Anträge
- Planungsphase
KAPITEL 5
Mängel während der Bauausführung
- Vor dem Baustart
- Vorbereitende Arbeiten
- Die Rohbaugewerke
- Der erweiterte Rohbau
- Haustechnik Rohinstallationen
- Putz- und Trockenbauarbeiten
- Estricharbeiten / Fußbodenaufbau
- Fliesenarbeiten
- Weitere Bodenbelagsarbeiten
- Malerarbeiten / Finish-Beschichtungen innen
- Treppen im Haus
- Innentüren
- Haustechnische Installationen
- Die Fassade
- Nebengebäude und Außenanlagen
- Sonderfall Fertighaus
- Sonderthemen
KAPITEL 6
Beanstandungen bei der Abnahme
- Bedeutung der Abnahme und Rechtsfolgen
- Ablauf der Abnahme
- Die Abnahmefiktion
- Verweigerung der Abnahme
KAPITEL 7
Beanstandungen nach der Abnahme
- Indizien für Mängel und Bauschäden
- Mängel nach der Abnahme geltend machen
KAPITEL 8
Service
- Musterschreiben
- Ausstattungswerte nach RAL-RG 678
- Stichwortverzeichnis

Leseproben

Keine Angst vor juristischen Fachbegriffen: Dieses Buch will Ihnen ein Grundverständnis vermitteln, wie Mängel aus juristischer Sicht behandelt werden. Dies hilft Ihnen dabei, im konkreten Fall Ihre Rechte zu schützen.
WAS ERFAHRE ICH? Sachmangel oder Rechtsmangel? Mangel oder Schaden? Wer haftet für Mängel? Welche Vertragsart liegt vor? Abtretung von Mängelansprüchen Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt dem Bauherren beziehungsweise der Käuferin vielfältige Möglichkeiten an die Hand für den Fall, dass der beauftragte Bau oder die gekaufte Sache mangelhaft ist. Sie sollten Ihre Optionen kennen und wissen, wie sie wann geltend gemacht werden können. Machen Sie sich dabei klar: Die Geltendmachung von Mängeln bedarf einer besonderen Form, um Mängelrechte wirksam und damit erfolgreich durchsetzen zu können. WICHTIG DABEI: Mängelrechte können nur geltend gemacht werden, wenn die geschlossene Vertragsart grundsätzlich eine Haftung für Mängel vorsieht – und wenn es sich um einen Mangel handelt. Im Gesetz wird noch einmal deutlich unterschieden zwischen Sachmangel und Rechtsmangel. Sachmangel und Rechtsmangel?
Der Schwerpunkt in diesem Buch liegt auf dem Sachmangel. Wird im Folgenden von einem Mangel gesprochen, ist damit also in der Regel der Sachmangel gemeint. Wenn es ausnahmsweise um einen Rechtsmangel geht, wird er ausdrücklich als solcher bezeichnet. Unter einem SACHMANGEL wird eine ABWEICHUNG VOM VERTRAGLICH VEREINBARTEN verstanden. Das erklärt, warum es so wichtig ist zu wissen, was genau vertraglich vereinbart wurde. Bedauerlicherweise ist der richtige Umgang mit Sachmängeln rechtlich oft kompliziert und vielfach für juristische Laien unverständlich. Dies liegt vor allem daran, dass der Sachmangel sowohl eine tatsächliche („sachliche“) als auch eine rechtliche Komponente hat. Mit der tatsächlichen Komponente wird die Abweichung vom Soll erfasst und/oder der Schaden, und mit der rechtlichen wird geprüft, ob und welche Mängelrechte bestehen. Sollte es sich nicht um einen Mangel im rechtlichen Sinne handeln, können für Sie andere Ansprüche infrage kommen (siehe Seite 45). Was ist nun ein Rechtsmangel? Von einem RECHTSMANGEL spricht man, wenn ein rechtlicher Grund vorliegt, durch den ein Dritter Rechte an einer Sache oder einem Werk geltend machen kann. In einem Kaufvertrag kann es zum Beispiel sein, dass im Grundbuch ein Eigentümer eingetragen ist, der rechtlich was im Grundbuch steht. Wenn dies falsch ist, liegt ein Rechtsmangel vor. Oder ein Beispiel für einen Werk- beziehungsweise Bauvertrag: Das ausführende Bauunternehmen hat Baustoffe unter Eigentumsvorbehalt gekauft. Der Lieferant bleibt damit bis zur vollständigen Bezahlung in der Regel ihr Eigentümer. Da der Unternehmer noch nicht Eigentümer ist, solange die Bezahlung nicht erfolgt ist, kann er die Baustoffe auch keinem Dritten, sprich Ihnen als Bauherren, übereignen, das heißt das Eigentum daran verschaffen. (Eine Ausnahme davon kann der gesetzliche Eigentumsübergang sein. Dies ist im Einzelfall zu betrachten.) Mehr über Rechtsmängel erfahren Sie ab Seite 42. Mangel oder Schaden?
Der Sachmangel besteht, wie eben beschrieben, in der Regel aus einer Abweichung vom vertraglich Vereinbarten. Sachmängel liegen gemeinhin begründet in einer fehlerhaften Ausführung. Sie werden in der Praxis umgangssprachlich häufig als „Schäden“ bezeichnet, obwohl nicht jeder Mangel zu einem Schaden führt und ein Schaden in der Regel dem Mangel zeitlich folgt oder durch diesen entsteht. Ein SCHADEN hat, juristisch betrachtet, immer eine VERSCHLECHTERUNG DER VERMÖGENSLAGE zur Folge. Das Vorhandensein eines Mangels muss aber noch zu keiner Verschlechterung der Vermögenslage führen. Entdeckt werden Sachmängel meist, wenn auch ein Schaden sichtbar ist. Schäden und Mängel sind daher grundsätzlich auseinanderzuhalten. Schäden müssen nicht auf einen Mangel zurückzuführen sein. Ursachen können auch Verschleiß oder Wettereinflüsse sein. Ein altes Gebäude, das nicht gepflegt wurde, hat fast immer Schäden – obwohl es nicht mangelhaft beschaffen sein muss. Ein Mangel kann aber auch ein Schaden sein – oder zu einem Schaden an anderen Teilen des Bauwerks führen. Warum ist das so wichtig? Weil es einen großen Unterschied macht, ob Sie einen Mangel oder einen Schaden geltend machen wollen. Die jeweiligen Ansprüche unterscheiden sich, zudem müssen Sie bei einer Beanstandung unterschiedlich vorgehen. MÄNGELBEGRIFFE JE NACH VERTRAGSFORM Sowohl das Kaufrecht als auch das Werkvertragsrecht kennen den Begriff des Sachmangels. Aber auch innerhalb der verschiedenen Vertragsarten variieren die Mängelrechte und wann ein Mangel vorliegt. Im Bereich des Bauens kommen als Vertragsarten Werkvertrag und Kaufvertrag in Betracht. Für Bauverträge, Verbraucherbauverträge, Architekten- und Ingenieurverträge sowie für Bauträgerverträge finden die Mängelrechte des Werkvertragsrechts Anwendung. In beiden Vertragsarten gibt es Mängelrechte. Bis zum 31. Dezember 2021 war der Mangelbegriff des Kaufrechts mit dem des Werkvertragsrechts gleich; seit dem 1. Januar 2022 ist der Mangelbegriff des Kaufrechts weiter gefasst (mehr dazu auf Seite 80). Daher muss vor Reklamationen grundsätzlich immer gefragt werden, ob ein Werkvertrag vorliegt oder ein Kaufvertrag. Wer haftet für Mängel?
Eine Haftung für Mängel besteht grundsätzlich nur zwischen Vertragspartnern. Das bedeutet, dass immer ein Vertrag vorliegen muss – er ist die Voraussetzung zur Haftung für Mängel. Die Haftung für Mängel ist eine sogenannte verschuldensunabhängige Haftung. Dies ist im Bürgerlichen Recht sonst eher die Ausnahme, die Regel ist eine verschuldensabhängige Haftung. HAFTUNG MIT UND OHNE VERSCHULDEN Grundsätzlich besteht eine Haftung nur dann, wenn auch ein Verschulden vorliegt, das heißt: Vorsatz oder Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Die verschuldensunabhängige Mängelhaftung stellt eine Ausnahme von diesem Grundsatz dar und ist nur bei ganz bestimmten Verträgen vorgesehen. Neben einer Mängelhaftung gibt es ein Garantieversprechen. Eine GARANTIE muss vertraglich vereinbart beziehungsweise vorgesehen sein und ist eine besondere Form der verschuldensunabhängigen Haftung. Verschuldensunabhängig bedeutet, dass eine Haftung gegeben ist, egal ob der Unternehmer respektive Auftragnehmer „etwas dafür kann oder nicht“ oder besser ausgedrückt: weder vorsätzlich noch fahrlässig mangelhaft geleistet hat. Diese Form der Haftung für das Werk oder die Sache besteht nur dann, wenn diese Leistung so vereinbart wurde, das heißt, wenn sie vertraglich geschuldet ist. DIE ROLLE DES VERTRAGS Die verschuldensunabhängige Mängelhaftung kommt nur bei ganz bestimmten Verträgen in Betracht. Eine grundsätzliche Mängelhaftung gibt es im Werkvertragsrecht mit den weiteren in diesem Kapitel genannten Verträgen, im Miet- und Pachtrecht (zum Beispiel Mietmangel, wenn die Heizung in einer Wohnung ohne Verschulden des Vermieters ausfällt) und im Kaufvertragsrecht. Ansonsten ist in den anderen Vertragsarten keine Haftung für unverschuldete Mängel vorgesehen. Welche Vertragsart liegt vor?
Im Folgenden sollen vorwiegend die Mängelrechte wegen Sachmängeln aus einem Werkvertrag dargestellt werden. Für alle Formen des Werkvertrags gelten neben den jeweils besonderen Bestimmungen die allgemeinen Vorschriften zum Werkvertragsrecht (§§ 631 bis 650 BGB) und die Mängelrechte in § 634 BGB. Daneben kann beim Kauf einer Immobilie eine Haftung für Mängel in Betracht kommen (§§ 433 ff. BGB). Dem Bauträgervertrag kommt eine Zwitterstellung zu: Mängelhaftung nach dem Kaufrecht kommt bei solchen Verträgen für Rechtsmängel in Betracht; Mängelhaftung nach dem Werkvertragsrecht für Sachmängel. Mehr zu den verschiedenen Vertragsformen erfahren Sie in Kapitel 3. Hier möchten wir Ihnen einen ersten kurzen Überblick geben. VERTRAGSFORM WERKVERTRAG Werkvertrag ist ein Oberbegriff für eine bestimmte Vertragsart. Es ist ein Vertrag, bei dem sich der Auftragnehmer (Hersteller/Unternehmer) verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung (Werklohn) durch den Auftraggeber...

Über Autor(innen)

Schaarschmidt, Birgit
Birgit Schaarschmidt ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrechtseit und seit über 20 Jahren auf diesem Gebiet tätig. Sie berät Unternehmen und Privatpersonen, ist ausgebildete Mediatorin und Lehrbeauftragte für Immobilienrecht und Sachverständigenrecht an der Hochschule Mainz und hat als Ko-Autorin den Bauherren-Ratgeber "Überleben Hausbau" mit verfasst.

Ellinger, Marc
Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger arbeitete nach dem Studium der Baubetriebslehre an der FH Karlsruhe als Bauleiter und Geschäftsführer in mittelständischen Betrieben. Heute ist er freiberuflicher Bausachverständiger, leitet das VPB Regionalbüro Freiburg-Südbaden und ist Fachperson für Radon. Marc Ellinger ist Referent für Themen der Bauwerkserhaltung bzw. Bauwerksinstandsetzung sowie Fachbeitrag- und Fachbuchautor.

Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger arbeitete nach dem Studium der Baubetriebslehre an der FH Karlsruhe als Bauleiter und Geschäftsführer in mittelständischen Betrieben. Heute ist er freiberuflicher Bausachverständiger, leitet das VPB Regionalbüro Freiburg-Südbaden und ist Fachperson für Radon. Marc Ellinger ist Referent für Themen der Bauwerkserhaltung bzw. Bauwerksinstandsetzung sowie Fachbeitrag- und Fachbuchautor.
Birgit Schaarschmidt ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrechtseit und seit über 20 Jahren auf diesem Gebiet tätig. Sie berät Unternehmen und Privatpersonen, ist ausgebildete Mediatorin und Lehrbeauftragte für Immobilienrecht und Sachverständigenrecht an der Hochschule Mainz und hat als Ko-Autorin den Bauherren-Ratgeber "Überleben Hausbau" mit verfasst.