Wohnungseigentum

5. neu bearbeitete Auflage 2014
ISBN: 978-3-7007-5909-6
Verlag: LexisNexis ARD ORAC

Buch, Deutsch, 768 Seiten, PB, Format (B × H): 168 mm x 240 mm, Gewicht: 1250 g

Reihe: Rechtspraxis

Die häufigsten rechtlichen Probleme und deren Lösungen, die im Zusammenhang mit Wohnungseigentum auftreten, stellt dieses nun schon in 5. Auflage erscheinende Standardwerk dar. Die Probleme werden anhand von zahlreichen Praxisbeispielen erörtert, sodass die „trockene“ juristische Materie durch tatsächlich entschiedene Streitfälle leichter verständlich wird. Das Werk dient daher nicht nur dem Juristen, der an der aktuellen Judikatur zum Wohnungseigentumsgesetz interessiert ist, sondern eignet sich auf Grund der praktischen Beispiele und Muster für diverse vertragliche Gestaltungen und Antragstellungen bei Gericht auch für den interessierten Nichtjuristen, der sich mit einem aktuellen wohnungseigentumsrechtlichen Problem konfrontiert sieht.Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 wurde ebenso eingearbeitet wie die Grundbuchsnovelle 2012, die diverse Erleichterungen bei der Begründung von Wohnungseigentum mit sich gebracht hat. Auch diverse Änderungen durch Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie, insbesondere im KSchG, wurden eingearbeitet und die Anpassungen durch das Zahlungsverzugsgesetz 2013 berücksichtigt.Der Musterteil wurde umfangreich erweitert, insbesondere hinsichtlich der Abtretung von Ansprüchen einzelner Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft sowie im Bereich der Anträge im wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren (z.B. Antrag auf Rücklagenrechnungslegung gegenüber dem ehemaligen Verwalter). Der Mustermietvertrag für die Vermietung einer Eigentumswohnung wurde unter Berücksichtigung der Ergebnisse der „Klauselentscheidungen des Obersten Gerichtshofes“ angepasst. Die aktuelle Literatur seit der 4. Auflage im Frühjahr 2010 bis zum Sommer 2014 wurde ebenso eingearbeitet wie die umfangreiche Judikatur, das Werk ist unter Berücksichtigung von mehr als 200 neuen wohnrechtlichen Entscheidungen des Höchstgerichtes topaktuell.

Autoren/Hrsg.

Illedits, Alexander

Weitere Mitwirkende

Illedits-Lohr, Karin

Inhaltsverzeichnis

InhaltsverzeichnisVorwort VAbkürzungsverzeichnis XVIILiteraturverzeichnis XXIIIMusterverzeichnis XXVIIKapitel 1Die Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers im Gründungs- bzw Erwerbsstadium1. Mögliche Objekte des Wohnungseigentums 12. Die einzelnen Erwerbsarten 12a) auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag – § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002) 12b) auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach § 43 WEG 2002 (§ 3 Abs 1 Z 2 WEG 2002) 15c) auf Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zurAufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft (§ 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002) 15d) auf Grundlage einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögensund der ehelichen Ersparnisse (§§ 81 bis 98 Ehegesetz – § 3 Abs 1 Z 4 WEG 2002) 15e) Übergehen von vorläufigem Wohnungseigentum in Wohnungseigentum gemäß § 51 WEG 2002 153. Gemischtes Eigentum bzw gemischtes Haus und gemischtes Wohnungseigentum samt den Regelungen über die Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis 164. Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentumsorganisator 235. Konkrete Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers 25a) Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers gegen Dritte, die sich Rechte an den ihm zugesagten Räumlichkeiten anmaßen 25b) Informationsrechte über die Nutzwertermittlung und das Bauverfahren sowie über den Bauzustand im Althaus 25c) Recht auf Übergabe der Wohnung (§ 37 Abs 2 Z 1 WEG 2002) 28d) Recht auf Erwirkung der Durchführung der zur Einverleibung des Miteigentumsrechtes und des Wohnungseigentums erforderlichen Maßnahmen (§ 37 Abs 2 Z 2 WEG 2002) 29e) Recht der Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts (§ 43 WEG 2002) 30f) Die Rechte der Wohnungseigentumsbewerber betreffend die Rechte der Miteigentümer, die Willensbildung, die Verwaltung der Liegenschaft, die Aufteilung der Aufwendungen und Erträgnisse sowie die Ausschließung von Miteigentümern (§ 37 Abs 5 WEG 2002) 416. Rechtsunwirksame Vereinbarungen in Vertragswerken mit Wohnungseigentumsorganisatoren gerichtet auf den Erwerb von Wohnungseigentum 44a) Rechtsunwirksame Vereinbarungen und ihre Rechtsfolgen 44b) Die Generalklausel samt Anwendungsfälle 45c) Die Spezialtatbestände 48d) Erstreckung der Rechtsunwirksamkeit auf Dritte 58e) Der Rücktritt des Wohnungseigentumsorganisators (auch nach § 39 WEG 2002) 58f) Zulässigkeit eines Verzichts auf die Rechtsfolgen des § 38 WEG 2002 617. Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers, die ihm aufgrund des KSchG zustehen 618. Grundbücherliche Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers 729. Nachträgliche Verteuerung des Bauvorhabens 8010. Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers in der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers bzw Wohnungseigentumsorganisators (Fortsetzung der Bauführung bei Insolvenz) 8111. Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung 8312. Wesentliche Vertragsinhalte für Kauf- und Wohnungseigentumsverträge 86a) Wesentlicher Vertragsinhalt für den Liegenschaftskaufvertrag, mit dem die ideellen Miteigentumsanteile erworben werden, mit denen später untrennbar Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden werden soll (Mindestanteil) 87b) Wesentlicher Vertragsinhalt des Wohnungseigentumsvertrages 96c) Muster eines Wohnungseigentumsvertrages (Minimalerfordernis) 9713. Steuerliche Aspekte 100a) Grunderwerbsteuer 100b) Umsatzsteuer 102c) Einkommensteuer 104d) Rechtsgeschäftsgebühr 107e) Gerichtsgebühr 107f) Schenkungs- bzw Erbschaftssteuer 108g) Das Bauherrenproblem 10914. Einschaltung eines Immobilienmaklers 10915. Zusätzliche Schutzvorschriften nach dem WGG 11716. Verbesserter Rechtsschutz durch das BTVG 120Kapitel 2Die Rechte des Wohnungseigentümers bzw des Wohnungseigentumsbewerbers im Verfahren zur Ermittlung und gerichtlichen (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte1. Wohnungseigentum – Mindestanteil – Nutzwert – Nutzfläche 1352. Definition und Berechnung des Nutzwertes 1413. Ermittlung und Änderung der Nutzwerte 1494. Nutzwertfestsetzungsverfahren 165a) Antragslegitimation 165b) Parteistellung im Verfahren 165c) Zuständigkeit 166d) Inhalt des Antrags 167e) Beilagen des Antrags 168f) Parteirechte und Verständigungspflicht 169g) Entscheidung und Rechtsmittel 1695. Muster eines Antrags auf gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte wegen Widmungsänderung eines Wohnungseigentumsobjekts 1716. Muster einer Nutzwertermittlung durch das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen (§ 9 Abs 1 WEG 2002) 172a) Muster eines Nutzwertgutachtens zur erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen (§ 9 Abs 1 WEG 2002) 172b) Muster eines Gutachtens über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen als Grundlage für die Einverleibung des Wohnungseigentums (§ 6 Abs 1 Z 2 WEG 2002) 178Kapitel 3Mögliche Nichtigkeit durch Fehler bei der Wohnungseigentumsbegründung1. Faktische Nutzung entgegen Widmung und einverleibtem Wohnungseigentum 1812. Mangelnde Wohnungseigentumsbegründung trotz Widmung 1813. Der Widmung widersprechende Wohnungseigentumsbegründung 182Kapitel 4Die Eigentümerpartnerschaft1. Definition der Eigentümerpartnerschaft 1852. Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums der Partner 1863. Das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt als Exekutionsobjekt 1934. Wohnungseigentum der Partner im Todesfall 197a) Allgemeines 197b) Regelfall 198c) Sonderfall einer vertraglichen Vereinbarung der Partner 2055. Eigentümerpartnerschaft von Ehegatten bei Nichtigerklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe 2096. Muster einer Vereinbarung gemäß § 14 Abs 5 WEG 2002 idF der WRN 2006 211Kapitel 5Die Rechtsposition des Wohnungseigentümers bezüglich der in seinem Eigentum stehenden Räumlichkeiten1. Einleitung 2132. Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt 213A. Art der Änderung 214a) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt ohne Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft oder von Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekten anderer Wohnungseigentümer 214b) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt mit Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft 223c) Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt mit Inanspruchnahme von Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekten anderer Wohnungseigentümer 231d) Änderungen von durch Benutzungsregelung überlassenen allgemeinen Teilen der Liegenschaft 232e) Bagatellhafte Änderungen, die nicht dem § 16 Abs 2 WEG 2002unterliegen 232B. Durchsetzung der Änderung 234C. Musterantrag auf Genehmigung einer Satellitenempfangsanlage 240D. Ausschluss bzw Umgehung des Verfahrens nach § 16 Abs 2 WEG 2002 iVm § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002 246E. Zulässigkeit einer vertraglichen Regelung des Änderungsrechts 2473. Wartungs- und Duldungspflichten des Wohnungseigentümers 2494. Abwehrrechte des Wohnungseigentümers hinsichtlich unzulässiger Störungen oder Eingriffe in die geschützte Position des Wohnungseigentümers 254a) Unterlassungsanspruch nach § 364 Abs 2 ABGB 254b) Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB 266c) Besitzstörungsklage nach § 339 ABGB 2715. Rechtslage vor Einverleibung des Wohnungseigentums 275Kapitel 6Die Vermietung von Eigentumswohnungen1. Freie Vermietbarkeit – Vorsorgewohnung 2792. Die Regelung im MRG 280A. Verbüchertes Wohnungseigentum im Neubau (Baubewilligung nach dem 8. 5. 1945) 281a) Mündlicher oder schriftlicher Vertrag 285b) Vergebührung von Mietverträgen 2861. Rechtsgeschäftsgebühr (Hundertsatzgebühr) 2862. Bogengebühr (entfällt seit 1. 1. 2002) 290c) Vertragsdauer 2901. Bestimmte Vertragsdauer 2902. Unbestimmte Vertragsdauer 292d) Beendigung des Mietverhältnisses 2921. Beendigung des befristeten Vertrages zum durchsetzbaren Endtermin 2922. Die vorzeitige Auflösung des befristeten Vertrages 2983. Auflösung eines unbefristeten Mietvertrages 304e) Mietzins- und Wertsicherung 310f) Kaution 320g) Die Erhaltung des Bestandgegenstandes samt Ausführungen zu einem allfälligen Investitionsersatzanspruch des Mieters bei Auszug aus der Wohnung 323h) Umfang des Gebrauchsrechtes des Mieters 327i) Haupt- oder Untermiete 329j) Rechtsnachfolge auf Vermieter- und Mieterseite 3311. Rechtsnachfolge auf Mieterseite 3312. Rechtsnachfolge auf Vermieterseite 332k) Steuerliche Aspekte der Vermietung einer Eigentumswohnung 3331. Einkommensteuer 3332. Umsatzsteuer 335l) Studentenmietvertrag 338m) Muster eines Mietvertrages über eine Eigentumswohnung (§ 1 Abs 4 Z 3 MRG – nur teilweise Anwendbarkeit des MRG) 339n) Rechtsfolgen in der Insolvenz einer der Vertragsparteien 3421. Die Insolvenz des Vermieters 3422. Die Insolvenz des Mieters 342B. Dachbodenausbauten seit dem 1. 1. 2002 sowie Mietgegenstände, die durch einen Zubau seit dem 1. 10. 2006 errichtet worden sind, nach § 1 Abs 4 Z 2 und 2a MRG 344C. Verbüchertes Wohnungseigentum im Altbau (Baubewilligung vor dem 9. 5. 1945) 344D. Noch nicht verbüchertes Wohnungseigentum 3483. Von der Anwendung des MRG gänzlich ausgenommene Vermietungen 3484. Beschränkungen der freien Vermietbarkeit von Eigentumswohnungen 3495. Prekarium (Bittleihe 350Kapitel 7Die Beteiligung an der Verwaltung der Liegenschaft1. Einleitung 3552. Willensbildung der Wohnungseigentümer 355a) Die Beschlussfassung 355b) Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung 369c) Die Errichtung einer speziellen Gemeinschaftsordnung 378d) Anfechtung von Beschlüssen 380e) Die Aufhebung von Beschlüssen zu Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nach § 29 WEG 2002 391f) Abdingbarkeit der gesetzlich fixierten Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer 3973. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung 3984. Spezielle Minderheitsrechte 4235. Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung 4406. Schaffung und Abänderung einer Benützungsregelung 445a) Anwendungsfälle 445b) Gesetzliche Grundlagen 445c) Weitergeltung von bzw Eintritt in Benützungsvereinbarungen vor Inkrafttretendes WEG 2002 447d) Anwendungsbereich 447e) Inhalt 448f) Auflösung bzw Abänderung 450g) Muster 4507. Rechtslage vor Wohnungseigentumsbegründung bzw nach Löschung des Wohnungseigentums 452a) Willensbildung 452b) Ordentliche und außerordentliche Verwaltung 453c) Benützungsregelungen 454Kapitel 8Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft1. Die Bestellung eines Verwalters 4552. Pflichten des Verwalters und deren Kontrolle durch die Wohnungseigentümer 459a) Vertretung der Eigentümergemeinschaft und Aufgaben derselben 459b) Pflicht zur redlichen Geschäftsbesorgung (§ 1009 ABGB) 484c) Pflicht zur Einholung von mehreren Angeboten für größere Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten 486d) Gehorsamspflicht des Verwalters 487e) Treuepflicht des Verwalters 488f) Pflicht des Verwalters, auf ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältniszu einem zukünftigen Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft hinzuweisen 489g) Verschwiegenheitspflicht des Verwalters 490h) Herausgabepflicht 490i) Verbot der Geschenkannahme nach § 1013 ABGB 491j) Verbot der Vollmachtsüberschreitung nach § 1016 ABGB 491k) Rechnungslegungspflicht 493l) Pflicht zur Erstellung einer Vorausschau 514m) Pflicht zur gesonderten Kontoführung für die Eigentümergemeinschaft 516n) Pflicht zur Vorrätighaltung eines Energieausweises 5193. Rechte des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage 520a) Kündigungsrecht des Verwalters 520b) Entlohnungsanspruch des Verwalters 521c) Auslagenersatzanspruch nach § 1014 ABGB 523d) Schadenersatzanspruch nach § 1015 ABGB 5234. Keine Verfügungshandlungen durch den Verwalter 5245. Pflicht zur Verwalterbestellung – die vertretene Eigentümergemeinschaft 5256. Der Verwaltungsvertrag 5267. Dauer und Beendigung des Verwaltungsvertrages 530a) Dauer des Verwaltungsvertrages 530b) Einvernehmliche Auflösung des Verwaltervertrages 530c) Zeitablauf des befristeten Verwaltervertrages 530d) Kündigung 531e) Kündigung des Verwaltungsvertrages durch die Eigentümergemeinschaft aus wichtigen Gründen (§ 21 Abs 3 Fall 1 WEG 2002) 532f) Auflösung des Verwaltungsvertrages durch das Gericht auf Antrag auch nur eines Wohnungseigentümers (§ 21 Abs 3 Fall 2 WEG 2002) 533g) Vorzeitiger Rücktritt des Verwalters aus wichtigen Gründen 536h) Ersetzung des vorläufi gen Verwalters durch einen von der Mehrheit bestellten Verwalter (§ 23 letzter Satz WEG 2002) 536i) Tod des Verwalters nach § 1022 ABGB 5378. Rechtslage vor Einverleibung des Wohnungseigentums 537Kapitel 9Aufteilung der Aufwendungen und Erträgnisse der Liegenschaft1. Aufteilung der Aufwendungen 539a) Historische Entwicklung 539b) Begriff der Aufwendungen 539c) Dispositiver Verteilungsschlüssel 542d) Haftungsabgrenzung für Aufwendungen bei Eigentümerwechselwährend einer Abrechnungsperiode 542e) Fälligkeit der Akontozahlungen für die Liegenschaftsaufwendungen 545f) Abhängigkeit der Fälligkeit der Akontozahlungsverpflichtung der Miteigentümer von der Richtigkeit und Vollständigkeit von gelegten Verwaltungsabrechnungen 546g) Vereinbarung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels oder einer abweichenden Abrechnungseinheit samt abweichender Abstimmungseinheit 547h) Kompetenz des Außerstreitrichters, über abweichende Aufteilungsschlüssel oder Abrechnungseinheiten samt abweichender Abstimmungseinheit zu entscheiden 551i) Geltungsdauer und Ersichtlichmachung abweichender Aufteilungsschlüssel oder Abrechnungseinheiten samt Abstimmungseinheiten 560j) Ermittlung der verbrauchsabhängigen Aufwendungen durch Messvorrichtungen 561k) Verteilung der Energiekosten bei Gemeinschaftsanlagen 563l) Umsatzsteuerliche Einfügung nach § 32 Abs 10 WEG 2002 564m) Die Regelung des Heizkostenabrechnungsgesetzes 565n) Aufteilung der Aufwendungen im gemischten Gebäude 5822. Aufteilung der Erträgnisse der Liegenschaft 5843. Rechtslage vor der Begründung von Wohnungseigentum 587Kapitel 10Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum – Teilungs- und Ausschlussklage1. Einleitung 5892. Teilungsklage 589a) Voraussetzungen für die Einbringung einer Teilungsklage 589b) Real- oder Zivilteilung 594c) Wohnungseigentumsbegründung durch Richterspruch 597d) Teilungshindernisse 601e) Muster einer Teilungsklage 608f) Exekutionsverfahren 6103. Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft 613a) Voraussetzungen für einen Ausschluss 613b) Ausschlussgründe 615c) Muster einer Ausschließungsklage 620d) Exekutionsverfahren 621e) Umgehungshandlungen, die die Realisierung des Ausschlusses eines Miteigentümers verhindern 6224. Verzicht des Wohnungseigentümers auf seinen Miteigentumsanteil 6245. Untergang des Wohnungseigentumsobjektes 6256. Vereinigung aller Wohnungseigentumsrechte in einer Hand 626Kapitel 11Das Recht der Belastung und Veräußerung der Eigentumswohnung1. Das Recht der Belastung der Eigentumswohnung 6272. Das Recht der Veräußerung der Eigentumswohnung 630Kapitel 12Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers1. Die Schaffung dieses neuen Rechtsinstituts 6412. Die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum 6423. Besonderheiten des vorläufigen Wohnungseigentums 643a) Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge 643b) Ermittlung und gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte 644c) Nicht anwendbare Regelungen über das Wohnungseigentum 644d) Rechtsunwirksamkeit von Festlegungen 645e) Rechte von Miteigentumsbewerbern 6474. Übergehen in Wohnungseigentum 6485. Muster für ein Wohnungseigentumsstatut 649Kapitel 13Übergangsbestimmungen zum WEG 2002, weitere Begründung vonWohnungseigentum auf Grundlage des WEG 1975 sowieÜbergangsbestimmungen zur WRN 20061. Übergangsbestimmungen zum WEG 2002 6532. Begründung von Wohnungseigentum auf Grundlage des WEG 1975 6613. Übergangsbestimmungen zur WRN 2006 663Kapitel 14Zum Energieausweis1. Die frühere Gebäuderichtlinie 2002/91/EG und ihre Umsetzung 6672. Die neue Gebäuderichtlinie 2010/31/EU 6683. Die Umsetzung der neuen Gebäuderichtlinie 6684. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) 6695. Erstellung, Kosten und Inhalt des Energieausweises 675Gesetzestext: Bundesgesetz über das Wohnungseigentum 679Stichwortverzeichnis 717

Über Autor(innen)

Die Autoren: Mag. Dr. Alexander Illedits ist seit 1994 selbstständiger Rechtsanwalt in Wien, seit 1998 Partner der Winkler, Reich-Rohrwig, Illedits, Wieger Rechtsanwälte-Partnerschaft und Autor diverser Veröffentlichungen zum allgemeinen Zivilrecht mit Schwerpunkt Miet- und Wohnrecht.Mag. Dr. Karin Illedits-Lohr ist nach jahrelanger Tätigkeit im legistischen Bundesdienst wissenschaftliche Mitarbeiterin der Winkler, Reich-Rohrwig, Illedits, Wieger Rechtsanwälte-Partnerschaft und Mitautorin diverser zivilrechtlicher Veröffentlichung.